房地产在中国太重要了。

从微观角度来看，房子几乎是中国每个家庭最有价值的资产，也是个人消费者一生中购买的最昂贵的商品。在文化意义上，房子也意味着“稳定”和“家”。因此，在岳母的推动下，我们有了“刚需房”的概念。

从宏观角度看，房地产及其产业链（包括金融、批发、建材、家装等。）占中国GDP的近30%，房地产投资约占固定资产投资总额的50%。其中，房地产开发投资约占固定资产投资的30%。

从财政角度看，国有土地出让收入和房地产专项税收收入是地方政府的重要收入来源，二者合计占地方财政收入的30%以上，而土地出让收入占地方政府性基金收入的80%以上。

事实上，“房地产”本身是一个非常有趣的名字，它本身的所有故事都写在它自己的名字中——“房子”、“土地”和“财产”。

房地产行业的大发展始于1998年的住房改革。

我们现在有“商品房”、“经济适用房”、“两限房”、“廉租房”和“公租房”等称号。这些名词的背后，是贯穿中国经济发展四十年的住房制度改革。

1978年，中国的住房问题非常紧张，中国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7㎡。

基于此，邓小平在1978年发表讲话，提出出售公房、提高房租补贴和加快住房建设等改革措施。这是最早的住房制度改革的总体思路。

与此同时，土地制度改革、公有住房出售等相关配套政策相继出台。

1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出建立面向低收入家庭的保障性住房供应体系和面向高收入家庭的商品住房供应体系。

这意味着我国商品房和保障性住房双轨制的开始，而保障性住房是保障性住房体系的重要组成部分。

然而，当时的福利分房并没有完全结束。

直到1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

始于1998年的住房制度改革后来被称为“98房改”。

“98房改”总体上延续了94年的思路，其目标是建立健全以保障性住房为主体的多层次住房供应体系；取消福利分房；最低收入家庭租住由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他高收入家庭以市场价格购买和租赁商品房。

在此背景下，经济适用房新开工面积迅速增长，从1996年的1428.7万平方米增加到3466.4万平方米，2000年至2003年超过5000万平方米。新开工面积和竣工公寓数量占比分别为17.96%和28.21%。

然而，从2003年8月开始，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对房地产行业的发展格局进行了调整:

——经济适用房地位下降，邢弢和标准由“根据市场调查合理确定”调整为“严格控制在中小邢弢范围内”；

——保障城镇最低收入家庭基本住房需求的廉租房也改为“原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和减免租金为辅”。

房地产行业的发展目标已经从“商品房和保障房并重”转变为“逐步实现大多数家庭购买或租赁普通商品住房”。

本次调整的原因主要包括:

首先，保障性住房用地由政府出让。在此期间，土地“招拍挂”价格稳步上升，政府不愿分配更好的地段来建设经济适用房，往往选择当时的远郊或城乡结合部。选址偏远和建筑质量不严导致人们放弃购买经济适用房。2005年前的一段时间，一些地区的房管部门甚至不得不去广场上卖房。

第二，在入学考试大门口，政府部门很难准确掌握居民的实际收入和财产情况，部门之间的信息无法共享。保障房申请人资格审核和复核的权限在街道管理部门，基层人员紧张，难免出现疏漏。公示制度往往流于形式，难以实现真正的公平。

第三，最重要的是保障房土地由政府出让，销售价格由政府按照保本微利的原则进行指导（利润控制在3%以下）。而且政策规定保障房持有满五年后，在缴纳保障房与同地段普通商品房差价的一定比例后，可以获得完全产权，转为商品房出售。2002年实行土地“招拍挂”制度后，地价和房价飙升，保障房和商品房之间的巨大价差导致寻租和牟利现象。

因此，从2004年开始，保障房新开工面积和竣工套数占商品房的绝对比例开始下降，到2010年仅为3%和6.6%。2010年后，保障房逐渐退出市场舞台。

为了满足买不起市场化商品房但又不符合保障房要求的“夹心层”家庭的住房需求，2006年，政府推出了“两限房”，限制房价和限制单位。两限房的土地需要通过“招拍挂”获得，因此价格高于经济适用房。同时，要求各城市为低收入住房困难家庭建立廉租房制度。2010年，面向城市中等偏下收入住房困难家庭和居住满一定年限的农民工推出了公租房。2014年，公租房和廉租房并行运行。

但此时，居民的住房需求仍然非常旺盛。因此，除了经济适用房、限价房、廉租房、公租房等保障性住房外，2011年政府开始推进棚户区改造，这些住房统称为保障性安居工程。

2020年，第七次人口普查的细分数据显示，中国城镇家庭人均居住面积为36.52㎡，中国家庭人均居住面积为41.76㎡，平均居住面积为111.18㎡。虽然各方面存在问题，但从人均居住面积来看，已经达到发达国家水平。对于这一成绩，各种所有制类型的房企和预售制度都功不可没。

2019年以来，受疫情、宏观经济调整、人口结构变化、调控政策等原因影响，作为中国经济增长重要引擎的房地产行业突然遇冷，销售和新开工面积连续断崖式下跌两年多。许多知名房地产企业面临流动性危机，难以交房。

一些舆论将烂尾楼归咎于“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式和房地产预售制度。

我个人认为房企高周转的发展模式早就应该转型了，很多经济学家多年前就提出了相关建议。但我们在反思这种发展模式弊端的同时，也不能否认它的重要作用。预售制度也是如此。实际上，预售系统只是支持高周转的一个部分。

预售制是指当商品房达到预售条件但尚未竣工时，开发商可以提前出售房屋，买方将提前支付部分款项并在商品房竣工后接管房屋。

在住房制度改革初期，一方面国内商品房供应严重不足，另一方面房企资金普遍短缺。

如果我们想在保持土地价格上涨的同时迅速增加住房供应，我们只能允许房地产企业通过各种合法手段获得更多资金。

上市融资、银行信贷、企业发债、个人按揭、预售制等都是满足房企需求的重要手段。而且预售制不需要还本付息，还能大大节省房企的融资成本。

1994年通过的《城市房地产管理法》规定了商品房预售的实施方案。然而，与香港等地不同的是，长期以来，国内预售制度并未对预售资金进行严格监管，房企可以随意流动。这意味着预售制度实际上形成了房企的资金池。在房地产上行周期中，风险被资金的高周转所掩盖，但在房地产下行周期中，紧张的资金链很容易断裂。一旦资金链断裂，损失最大的就是购房者。

因此，我们在看待房地产爆雷现状时，要放在大的历史背景中综合判断。我们既要看到房地产行业对中国经济和就业的拉动作用，也要看到预售制度在住房供应中发挥的巨大作用，还要看到相关制度下蕴含的巨大风险。

只有这样，才能正确对待和处置房地产风险，疏堵结合，引导风险有序出清。

房地产的讨论离不开土地制度和土地财政。

中国房地产总量过剩与区域失衡、高房价与高空配售率并存的根本原因在于空建设用地指标之间的不匹配。

首先，中国实行土地利用规划制度（现改为国家规划制度），严格控制土地使用。各地确定建设用地指标的方法比较复杂，但一般是在守住“18亿亩”耕地红线的基础上，按照户籍人口进行分配。

但与此同时，我国存在大规模的劳动人口跨区域流动，导致北上广深等大城市和长三角、珠三角等沿海地区建设用地指标紧缺。

其次，中国是一个政治上统一、经济上分散的国家，这里存在地区市场分割和“合成谬误”，即地方经济发展的最优目标不一定是全国最优。

一方面，当GDP在官方绩效考核中占比较高时，建设用地的跨区域配置显然不利于落后地区的GDP增长；

另一方面，由于各地都想吸引高技能工人，户籍制度成为限制低技能工人落户或永久居住的手段。在低技能劳动力无法自由流动的背景下，建设用地指标均衡配置、禁止跨区域再配置成为政治上可取但经济上无效率的结果。

第三，为了确保“18亿亩”红线和确保城市所有功能基本健全的习惯，即使像北京和上海这样的大城市也会保留一些基本耕地。

有人说这是为了确保各地在战争等极端情况下能够自给自足。但在我看来，这更多的是土地制度滞后于经济发展的历史习惯。

早年由于技术问题，粮食和蔬菜产量比较低，国内没有像寿光这样的商品粮基地和蔬菜基地。再加上交通不便，城市所需的农副产品主要由周边乡镇供应，这就导致了大城市周边农业用地的配置。

例如，上海人口多，耕地少，农副产品供应在历史上一直是个问题。

1958年，为了解决农副产品问题，上海还将手伸向了隔壁的江苏。经* *批准，嘉定、松江等10个县并入上海。

虽然全国粮食和蔬菜产量和运输完全可以满足全国各地的需求，但由于土地制度改革涉及各方利益，各地保留农地的传统一直延续下来。因此，北京市保留了93547.90公顷耕地。

土地出让为地方政府筹集了资金投入和公共服务资金，但也造成了地方财政对土地的依赖，土地财政也成为地方债务扩张的重要渠道。

很多人认为土地财政始于1994年的分税制改革。但实际上，土地出让收入出现在1987年，比分税制早得多。2003年以来土地出让收入占比大幅上升，与分税制也存在时滞。

更重要的是，在考虑政府对地方的转移支付后，分税制并没有削弱地方可支配财力。

土地财政的出现更多是为了刺激地方经济增长，而不是提供公共服务。

在资本不足的情况下，自2000年以来，地方政府采取了“以土地换资本”的策略。所谓“以地换资”，在工业用地领域，就是以低廉甚至免费的地价吸引资本，为当地创造经济增长和就业机会；在商业地产开发领域，采取“不饱和供地”策略，尽可能卖出高地价，从而获得土地财政收益用于城市基础设施建设。

在这种模式下，地方政府、房地产开发商和有投资需求的购房者都可以从土地财政中受益，因此这三个利益集团都有推高房价的强烈动机，其中地方政府对超额土地出让收入的追求是房价上涨的根本症结。

与此同时，地方政府没有足够的动力为城市新移民提供公共服务和城市福利，因此导致（户籍）人口城镇化明显落后于土地城镇化。

另外值得注意的是，以土地出让金为主的土地收入既是地方政府当期举债的信用基础，也是债务偿还的主要来源，为债务扩张提供了支撑。

“财产”是个人和家庭的“财产”；对于开发商、银行和金融市场来说，它是一种“资产”；对于地方政府来说，它是一个“产业”。

过去20年，中国经济与房地产深度捆绑，经济增长和地方财政收入过度依赖土地收入。房地产和地方政府债务一头连着财政，一头连着金融，也可能相互传导、相互强化。

在行业发展初期，由于住房开发资金、地方财政和银行流动性不足，逐渐诞生了一种开发性金融模式，即开发商通过土地抵押从银行筹集资金，地方财政通过卖地筹集资金，银行通过房地产贷款赚钱，同时解决了三方的利益。房企有钱开发，政府有钱投资，银行有贷款、抵押物和放贷收入。

但对每个人来说，唯一的抵押品是土地。

如果土地价格继续上涨，将出现资金的良性循环；如果地价下跌，风险就会聚集。从财政角度看，土地估值是地方政府当期举债的信用基础，卖地收入是未来偿还债务的主要来源。

近三年来，房地产行业风险持续暴露，新房销售大幅下滑，愿意拿地的房企越来越少，土地出让收入大幅下降，地方财政流动性压力不断加大。

为了缓解流动性风险，地方政府甚至让城投平台或地方国有企业参与土地收购，然后国有银行的分支机构或地方城商行为国有实体提供资金支持，从而构建了一个虚假的资金循环来维持地方金融运营。当然，这种膨胀收入的方式很快就被制止了。

2023年7月，* *政治局会议提出了“制定实施融债方案”、重启发行专项再融资债券、* *发行万亿国债等一系列实实在在的融债举措，缓解了部分短期再融资压力，缓解了地方政府和部分城投平台的债务压力。

房地产行业方面，2024年1月5日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级以上城市建立以城市政府住房和城乡建设主管部门负责人为组长的房地产融资协调机制， 金融监管总局派出的地方住房和城乡建设部门、派出机构为成员，定期组织各方会商，及时研判当地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难。

截至2024年2月28日，全国31个省份的276个城市建立了城市房地产融资协调机制，约6000个房地产项目已提出。商业银行迅速筛选项目，批准贷款超过2000亿元。

融资协调机制推送的“白名单”是“项目”而非“房地产企业”，融资协调机制并非行政命令，因此银行仍将在市场化、法治化原则下开展业务。通过将房企与项目风险隔离开来，银行衡量资金、管理资金和控制风险的难度将大大降低，这可以最大限度地降低金融风险。不过，这也意味着融资协调机制只是边际上改善了房企的资金流，未来部分房企将逐步出清风险。

摘要

很多年前（大概是2014年），全国房地产建设如火如荼，各地房价不断上涨的时候，我的一位老师曾经说过:“房地产是每20年一个周期。”从1998年房改到2019年，正好是20年。

房地产市场已经持续下行三年多，许多民营房企处境危险，国内外债券频频违约，这导致金融机构对民营房企的信心跌入谷底，进而导致大多数民营房企失去再融资能力。

买家普遍信心不足，持币观望。

与此同时，也有舆论质疑房企高负债、高杠杆、高周转的开发模式和预售制度。

无论是波澜壮阔还是一地鸡毛，都要放在当时的历史和制度背景下客观看待过去发展模式和相关制度的合理性，也要正视其弊端。

促进未来房地产持续健康发展-

一是要彻底改革户籍制度和土地制度，破除建设用地指标跨区域流转的制度障碍，使城乡建设用地指标与人口流动相匹配。

第二，确保楼宇交付是保障民生，要继续发挥融资协调机制作用，满足房地产企业合理融资需求。

三是对严重资不抵债、丧失经营能力的房企，按照法制化、市场化原则实施破产重整，对违法犯罪行为依法查处。

第四，从过去的需求侧调控转向供给侧调控，要放开限购，但要抑制投资投机性需求。

第五，可以考虑在有条件的地区回购商品房和期房，补充保障性住房或公租房，解决新市民和外来务工人员的住房问题。

第六，通过转变经济增长方式和提高居民收入水平来逐步消化房地产问题。

第5676期原创首发文|作者家明

关于作者:青年经济学家。他的研究领域是行为和实验经济学，专注于宏观经济学、政治经济学和国际关系。

白名单段誉_ h |图片视觉中国