中国人民银行最近宣布设立3000亿元的保障性住房再贷款。本次旨在盘活存量房地产的再融资进展和运作情况受到各方高度关注。
记者了解到，金融管理部门即将出台具体实施条例，明确监管政策和操作流程，“政府引导、市场化运作”“自愿参与、按需订购、合理定价”成为需要关注的关键词。
以市场化方式推进既有商品房去库存。
“保障房再融资的设立有利于通过市场化方式加快存量商品房去库存，增加保障房供给，有助于推动保障房交付工作和城市房地产融资协调机制。”中国人民银行行长潘在近日举行的中国人民银行推进会上指出了保障性住房再融资的重要意义。
就在上个月，中国人民银行宣布计划设立3000亿元的保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构按照市场化和法治化原则以合理价格购买地方国有企业建设的未销售商品房，预计将带动银行贷款5000亿元。
记者注意到，与此前3500亿元保障房专项贷款政策相比，本次保障房再融资更加强调“政府引导、市场化运作”，明确了“自愿参与”的要求，尊重参与各方意愿。
“市政府应考虑当地情况并决定是否参与；符合保障条件的工薪阶层可根据项目的区位、质量、价格等情况自愿选择是否参与配售分配。”中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍。
他表示，房地产企业应根据自身资金压力和购买价格谈判情况自行决定是否销售商品房，不得强买强卖；金融机构按照风险自担和商业可持续原则自主决定是否向地方国有企业发放相关贷款。
据报道，金融机构发放相关贷款后可向人民银行申请再贷款，额度为3000亿元，未来可根据执行情况和需要进行调整和完善。转融通年利率为1.75%，期限为一年，可展期四次，每次展期一年，最长使用期限不超过五年。该政策将执行至2027年底。
业内人士认为，在具体操作中，地方国有企业和金融机构承担自身风险，核心是确保业务可持续性。
通过订购确保政策有效。
如何从机制上确保3000亿元保障房再融资政策的有效性？对此，人民银行要求各地按需订购，做到收购主体、收购标的、收购目的、资金用途“四个精准”。
“一个城市政府选择不超过两家地方国有企业作为收购主体，所选国有企业及其所属集团不得为政府融资平台，且应符合商业银行的信用要求。”邹伟说。
在具体收购对象方面，中国人民银行明确严格地将房地产企业定义为未销售的商品房，对不同所有制的房地产企业一视同仁，要求明确资产、负债和法律关系，严格把握已购商品房的户型和面积标准。
“收购目的准确，即所购商品房定向用于保障性住房，须符合国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》的要求；精准用款是指地方国有企业获得的贷款资金应单独核算、单独核算、专款专用、封闭管理。房地产企业出售所得款项应首先依法偿还本项目债务，剩余资金可用于归还集团从本市其他未竣工项目转移的预售资金，或用于建设其在本市的未竣工项目。”邹伟介绍道。
在购买商品房的过程中，如何合理确定购房金额，避免积压或长期大量购房空？
“制定保障性住房购买、分配、租赁相关管理办法时，要摸清需求，遵循按需排序的原则。”邹澜表示，要动态掌握保障性住房需求基数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配方案，在锁定需求的前提下，科学确定可作为保障性住房的商品住房房源和购买价格。
国家金融监督管理总局大型银行监管司司长李提醒各全国性银行要严格按照要求做好相关工作，特别是要准确把握按需订购原则，审慎评估配售或租赁方案，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。
做好与租赁住房贷款支持计划的政策衔接。
去年2月，中国人民银行创建了租赁住房贷款支持计划，在郑州、重庆、天津和济南等8个城市试点，以支持市场化批量购买现有住房，扩大租赁住房供应。
目前，相关试点已取得一定成效——济南市购买租赁项目53个、住房3.05万套，商业银行发放贷款金额64.43亿元；天津收购租赁住房项目11个，涉及房源2663套，发放专项贷款36.9亿元；重庆在首批收购项目签约仪式上签约6个项目，涉及房屋27.86万平方米...
“考虑到租赁住房贷款支持计划和新设立的再贷款支持地区有很多交集，并将于2024年底到期，为做好政策衔接，将租赁住房贷款支持计划纳入保障性住房再贷款政策。”邹伟说。
邹澜表示，保障性住房再贷款政策文件发布后，原租赁住房贷款支持计划不再执行，已发放贷款的利率和期限保持不变。其1000亿元额度纳入保障房再贷款3000亿元额度，8个试点城市政策与国家政策一致。
在推进保障性住房再融资的过程中，潘龚升特别强调要严格控制新增地方政府隐性债务。
“城市政府选择地方国有企业作为收购主体，地方国有企业及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为地方政府融资平台。”潘表示，同时要遵循市场化和法治化原则，合理定价。市政府指导地方国有企业和房地产企业通过协商确定商品房购买价格，以防止道德风险。
