3月29日，万科在线召开2023年业绩会。

目前，这家龙头房企正在经历成立40年来最大的危机。与以往的“万军之争”和“万宝之争”的资本游戏不同，行业调整和市场低迷引发的危机蔓延影响了万科的日常经营。

这家引领行业20多年、以稳健著称、最早喊出“活下去”的房企，不得不面对市场的拷问。

事实上，万科如今的处境与公司治理并无绝对关联。毕竟，它一直是“由对常识的尊重、对市场的敬畏和危机感推动的”，并被视为职业经理人治理的典范。

行业背景为身处漩涡中的万科增添了一丝无奈和悲凉，也投射出更多的情感和意义。它的生死在某种意义上被视为行业底线之战。

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三大挑战

朱九声总裁在会上坦言，短期内万科确实遇到了一些压力和挑战。他说，它也在内部恢复并反复处理经验。不过，朱久生强调，公司的能力和基本面没有发生根本变化。“我们始终相信，只要能力在，就不会有大问题。”

朱九声表示，近期穆迪、惠誉等评级机构下调评级对公司影响相对有限，随后介绍了万科与金融机构的合作情况。“26家银行长期支持万科，是防范风险的盟友。”他将银行在万科的角色描述为:皱着眉头，提供建议并给予宽容。

皱着眉头对房地产市场的低迷感到超出预期；给建议就是给很多关于如何生存和保持现金流平衡的建议。万科虚心接受，共同商讨对策，寻找解决方案；宽容意味着过去对信贷融资的监管转向抵押融资模式，合作银行给了万科1-3年的过渡期来慢慢转型。

他表示，在长期的沟通中，银行关注三点:资金流向哪里，资产项目在哪里，现金流和商品价值是否足够。对于这三个方面，朱九声表示，万科给出了开放坦诚的回答。“这三个问题回答得很好，肯定会得到银行的支持。去年，我们银行筹集了897亿元来看它。”年报显示，万科去年新增融资897亿元，其中境内融资766亿元，平均融资成本3.61%，境外融资131亿元。

对于与保险资金的合作，朱九声表示，“保险资金对我们的支持方式更多是以经营业务对应的债权计划的形式，并以“5+1+1+……”的形式设定期限。有时“+”的选择在于保险资金，有时当我们接近“+”时，我们会坐下来谈谈。”他感谢各大保险公司的长期支持。“长期的患者资金让我们在业务运营的安排上更从容、更有韧性。”

即使与金融机构的沟通顺畅，万科的流动资金仍有压力，因为相当数量的资金在监管账户中。

朱九声详细介绍了当前遇到的三大挑战:

一是行业大幅下行阶段开发业务收支失衡带来的挑战。在过去几年中，开发收入和工程支出之间存在很大的“剪刀差”。随着交付高峰的过去，这种“剪刀差”压力将在2024年全面减轻。

二是融资模式带来的挑战。“过去一直是全信用贷款，80%的融资由总部融资团队完成。现在是项目制，落在每个项目上。这个问题不是每个同事都会遇到的。过去整个行业只有两家公司，万科和另一个优秀的同事。过去在融资模式中有一大笔资金用于提取资金，但现在只能根据项目的进展进行提取，并且基本上会在项目的监管账户中关闭，这将使总部的自有现金流略显不足，原有的现金流将逐渐消耗。

“第三个难点源于整个业务布局。”NPI利率尚未达到银行贷款利率，企业经营回报率不足以覆盖利息攀升的状态。"

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“安全垫相对足够”

针对以上三个难点，朱九声也给出了内部应对策略。

他说:“如果销售规模下降，1000亿元的下降可以通过50亿元的运营业务来平衡，所以我们应该把更多的精力放在我们的运营业务上。”

随着融资方式的变化，银行给了万科1-3年的宽限期来逐步改变。“白名单将获得更多的开发贷款，而经营性物业贷款是我们平衡回款和还款矛盾的双抓手。前三个月经营性贷款增加100亿元。我们的资源丰富，资产充足。目前经营贷余额不高，相信会为融资提供新的来源。”融资模式的转变大大增加了万科内部团队的工作。“万科有176人具有3年以上金融机构工作经验，我相信我们能做到。”

“大股东提供了10亿元的支持，我们也有1000亿元有息负债的减债计划。我们一定会靠自己的努力跨过这三座大山。”

关于后续偿债安排，朱九声透露，公司年末在手资金998亿元，一年内到期的有息负债624.2亿元，现金短债比为1.6，整体安全缓冲较为充足。「我们已为海外偿还部分作出充分安排。目前海外仅第二季度就有债券到期，到期金额折合人民币约56亿元。公司已提前启动相关置换及还款准备工作。”

2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比减少7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。

报告期内，万科全年经营性现金流量净额为39.1亿元，连续15年为正。剔除预收款后的资产负债率为65.5%，较2018年的76%连续5年下降。

销售方面，2023年万科实现销售额3761.2亿元，对应销售面积2466万平方米，同比下降9.8%和6.2%。新开业项目开业首日化学去除率近67%，13个项目化学去除率达80%。

会上，董事会主席郁亮重申，万科对行业趋势的判断和看法没有改变。他表示，短期内市场明显超卖，未来住房建设的中心价值是10亿平方米。目前，已经出台了大量的支持政策，力度比以前更大。随着政策效果的显现，我相信市场将逐步复苏。

对于年初备受市场关注的七宝出售万科股票一事，首席运营官刘晓也作出了回应。他表示，七宝万科广场其实从去年年初就被列入优先退出计划。在万科每年的资产规划中，有些项目属于退出规划，他们也与很多交易对手进行了谈判。以项目合作方为交易对手是非常合理的安排，为万科带来了十几亿的利润。刘晓透露，“2024年的资产交易规模将比2023年更大，大宗交易也会更多。”

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“永远不要平躺”

当面对“活下去”的问题时，郁亮表示，万科管理团队决心不躺平，一定会跨过这个阶段。公司将加大力度盘活存量和改变房地产生产，并在未来两年内减少1000亿元以上的有息债务，以确保公司安全。他认为，公司多年来开发和运营服务的能力将帮助万科成为行业新发展阶段的优秀企业。

郁亮表示，过去一年，尽管房地产市场低迷，但万科业务取得了一定进展，其开发业务销售跑赢大势，保持行业领先地位，交付28.9万套，客户满意度高，投资能力和产品能力也得到显著提升。商业服务业务保持稳健增长，商业业务形成一批优质资产。全年完成大宗交易123亿元。REITs也取得了突破，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的公司。

但他也承认，虽然万科很早就提出“要活下去”，但考虑的不够全面。在市场的变化下，过去稳定的标准可能无法完全保证公司的安全，因此需要加强底线思维并做更充分的准备。"

未来，万科将以更大的决心和力度推进盘活存量和地产产改工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去，万科一直在努力盘活存量，同时通过新的融资渠道、资产交易等方式，不断将经营性房地产转为动产，补充现金流。今后将以更强的危机感、更大的力度推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将减少有息债务1000亿元以上。他还提到，今年万科打破了31年的惯例，做出了不分红的艰难决定，这也为这项非常重要的工作创造了条件。

郁亮承诺，“万科的管理团队绝对不会躺平，并将跨越这一障碍，将万科变成一家更好的公司。”

管理团队也表现出了决心和勇气。年报显示，自报告披露以来，董事会主席郁亮、万科总裁朱九声、监事会主席均发布了税前1万元的自愿月薪。同时，8名2023年在万科集团全职工作的董事、监事、高级管理人员主动放弃2023年奖金。

记者孙婉秋

编辑吴典