作者|张鑫

编辑|李玉民

设计梁巧

新媒体编辑|实习生蔡一楠

房地产与金融密不可分，一直是银行理财报告解读的重点之一。近日，六大行陆续发布年报。从财报数据可以看出，虽然2023年六大行企业房地产贷款出现正增长，但整体增速放缓；受提前还款和房地产市场的影响，六大银行的抵押贷款比去年减少了约5300亿元。其中，农业银行和中国银行在年报中强调要增加抵押贷款。

从六大行业绩会上高管的表态来看，均强调要加大不良贷款出清力度，防范化解房地产风险。在六大行的年报中，中国建设银行是唯一一家详细介绍房地产业务的银行，该业务主要从抵押贷款、企业房地产贷款和住房租赁等角度支持房地产行业的合理融资需求。

通过梳理财报可以看到，截至2023年末，六大行企业房地产贷款余额（境内口径）合计4.09万亿元，较上年末增加约2535亿元，增速约为6.6%。2022年该指标增量和增速分别为3282亿元和9.34%，增速呈放缓趋势。

具体来看，农业银行、中国银行和中国建设银行的企业房地产贷款均超过8500亿元，相当于邮储银行的3倍多；由于基数较低，邮储银行的增速接近20%，是六大行中最高的。交通银行是六大行中唯一一家企业房地产贷款同比下降的银行。

按揭贷款方面，截至2023年末，六大行按揭贷款总余额约25.81万亿元，较上年末的26.34万亿元减少约5300亿元。六大行中，除邮储银行外，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行的按揭贷款余额均同比下降。

值得注意的是，中国农业银行和中国银行在年报中强调要增加抵押贷款。农行表示，将积极支持居民刚性和改善性住房需求，加大个人住房贷款投放力度，助力房地产市场平稳健康发展。2023年，农业银行累计投放个人住房贷款7810亿元，比上年多投放178亿元。及时调整优化房贷信贷政策并做好差异化住房信贷服务；中国银行表示，将继续加大按揭贷款投放力度，2023年累计按揭贷款规模将超过6000亿元，同比增速领跑全行业。

资产质量方面，除邮储银行不良贷款率低于3%外，其他五家银行的平均不良贷款率为5.33%。中国工商银行、中国农业银行和中国银行同比呈下降趋势。建设银行、交通银行、邮储银行指标呈上升趋势，企业房地产贷款不良率分别上升128个BP、219个BP、100个BP。六大行中有五家银行不良贷款率同比上升，其中工行和建行不良贷款率均同比上升5 BP，仅交通银行和邮储银行不良贷款率同比下降。

目前，房地产风险、中小金融机构风险和地方债务风险被视为银行的“三大风险”。从六大行的年报以及高管在业绩发布会上的发言来看，各家银行都不同程度地强调了要化解房地产风险。

中国工商银行副行长王表示，在房地产领域，工行坚持区域、客户、项目三位一体的资产选择标准，从“加强防控”四个方面综合施策，努力构建多元化、均衡化的房地产投融资结构。坚持做好投资、做优增量，全力支持市场平稳健康发展，对不同所有制房地产企业合理融资需求一视同仁支持，积极服务“三大工程”建设，推动构建房地产发展新模式。坚持管理存量、精准风险，加大风险房企和项目出清力度，确保资产质量稳定可控。2023年末，工行境内房地产行业不良率较年初下降0.77个百分点。

中国农业银行副行长张旭光表示，2023年房地产等领域新增不良贷款有所增加，但风险总体可控。通过积极落实“金融16条”等政策要求，不良贷款得到早期反映和快速处置，农行房地产行业风险得到有效控制。房地产不良率和新增不良贷款均较2022年有所下降。

“总的来说，我们认为房地产的利空在整体可控范围内。”中国银行风险总监刘建东表示，自2023年以来，中国银行加大了不良敞口和结算力度。年末不良贷款较2022年末“双降”，不良余额481.72亿元，较上年末减少近78亿元；不良贷款率为5.51%，较上年末下降1.72个百分点。下一步，中行将继续认真落实房地产融资协调机制，包括“三大工程”、租赁住房等政策，坚持市场化、法治化原则，保持房地产融资平稳有序，助力改善房企资产负债状况；同时加强对房企信用风险的监测和处置，特别是积极综合运用重组、核销、转让等多种方式有效防范和化解房地产风险。

交通银行副行长尹久勇表示，交通银行按照企业会计准则和监管要求，对公司房地产客户的风险状况进行了全面评估，并已足额计提资产减值准备。目前，企业房地产贷款拨备率明显高于全行平均水平。从房地产的区域分布来看，交通银行的企业房地产主要集中在长三角、大湾区、京津冀和长江中游地区。这些区域是具有产业支撑和人口集聚效应的城市群，业务结构以住宅为主，未来风险可控。

对于房地产未来的发展，尹久勇表示，总体来看，在国家政策的支持下，房地产市场逐步企稳回升，但当前市场销售仍处于低迷状态，部分房企仍处于出清风险过程中。改善房地产市场销售需要时间，这不可能一蹴而就。“未来，房地产行业的质量控制仍将是银行的重点工作。持续加强房地产业务风险管理，升级重点风险房企管理，制定“一户一策”风险管控策略，加大贷后管理监测力度，做到早识别、早预警、早暴露、早处置，着力提升房地产贷款整体质量和稳定性。”尹久勇说。

在六大行的年报中，其他五家银行都对房地产业务进行了简要描述，只有中国建设银行对房地产业务进行了详细介绍。报告期内，建设银行境内房地产贷款8539.56亿元，比上年增加832.81亿元，增长10.81%。值得关注的是，在最新的年报中，深耕租房业务的中国建设银行着重总结了过去一年金融支持房地产的情况:

一是支持个人住房贷款合理需求。积极适应房地产供需关系发生重大变化的形势，因城施策在各地实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。截至2023年末，全国个人住房贷款余额6.39万亿元，存量房贷利率调整积极稳妥完成，有效缓解了居民房贷支出压力。持续做好风险监测处置，个人住房贷款资产质量保持稳定。落实完善房地产企业主体监管制度和资金监管，持续优化基于银行数字化住房规划框架的预售资金监管服务。

二是保持企业房地产贷款平稳。积极支持刚性和改善性住房需求，保持房地产信贷平稳增长，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年末，建设银行国内房地产贷款余额8539.56亿元，比上年增加832.81亿元，增长10.81%。

三是深化住房租赁战略。进一步加大对保障性租赁住房的金融支持力度，激发公共住房租赁业务新动能，推动业务高质量发展。截至2023年末，建信住房租赁基金累计签约收购项目25个，资产规模118.89亿元；建行企业住房租赁贷款余额3254.48亿元，比上年增加832.56亿元，增长34.38%。同时，建行积极推进自持租赁住房公募REITs申报发行工作，以建信住房作为原始权益人，以其持有并运营的租赁住房申报发行基础设施公募REITs，以市场化方式盘活存量资产，促进金融资源和社会资本良性循环。

四是通过多种工具和方式支持房地产合理融资需求。按照依法合规、风险可控和商业可持续的原则，通过承销债务融资工具和发放M&A贷款支持优质头部房地产企业的融资需求。2023年，建行为房地产企业承销了106.25亿元债务融资工具，完成7笔M&A交易，融资金额42亿元。

建设银行副行长王兵在业绩会上还介绍，截至2023年末，建设银行对接“三大工程”（保障性住房建设、应急公用基础设施建设、城中村改造）项目200余个，储备项目150余个，融资需求170亿元。未来将进一步发挥在房地产金融、基础设施建设等领域的传统优势，加大支持力度，推动更多项目更快落地。