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这波房贷提前还款结束还有点早，银行和购房者都不好过。
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本文经授权转载自“樱桃屋”。
ID:ytdfz8
作者:樱桃团队
一个
不知道。原来大家提前还房贷的热情这么高。
2022年初，全国各地掀起了提前还贷的热潮。
但是真正的还款高峰是去年。
截至2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，较2022年减少6000亿元。相当于失去了两个万科。
这是近20年来个人住房贷款余额首次下降，我们再次见证了历史。
▲近十年个人住房贷款数据，图片来自韦偃财经。
这种情况有两种可能。第一，2023年新增住房贷款为负，这显然是不可能的。毕竟去年百强房企卖了6万多亿的房子。
那么只有一种可能:中国人当期还贷金额+提前还贷金额超过同期新增住房贷款。
我发现2023年新增个人住房贷款6.4万亿。
这意味着2023年，房主还清了7万亿(6.4+0.6)的房贷，导致最终余额为负。
而且这7万亿大部分都是提前还的房贷。
这是一个很可怕的数据，也是银行最不愿意看到的。
因为房贷业务是一块肥肉，大家都提前还了，银行还没利息！
如果按4.2%的存量房贷利率计算，银行一年就少收3000亿房贷利息，可以说房贷部门一整年都在忙。
突然就能理解为什么今年以来银行纷纷下调存款利率了。
一方面，利息收入大幅下降；另一方面，为了刺激房地产市场和经济，不得不降低利率；为了保护银行，只能牺牲储户。
工农中建交五大国有银行作为抵押贷款的主力军，是这波提前还贷的重灾区。
2023年仅五大行个人住房贷款余额就减少了5900多亿。
农业银行，减少1757.81亿；
中国工商银行，减少1435.23亿；
中国银行，减少1304.52亿；
中国建设银行，减少930.84亿；
交通银行，减少500.14亿；
也就是说，2023年全国房贷余额减少6000多亿，主要失血槽点就是这五大行。
像失血最多的农业银行，其实2023年新增个人住房贷款很多，7810亿，比上年多178亿；但也说明农业银行提前还房贷的规模近万亿。
除了提前还贷潮，还有一个不好的信号，就是房贷最大的银行的房贷不良率在快速上升。
2023年个人住房贷款不良率:
工行从0.39%涨至0.44%，涨幅12.8%；
农业银行从0.51%上涨至0.55%，涨幅为7.8%；
中国建设银行从0.37%涨至0.42%，涨幅13.5%；
这说明部分购房者没有还房贷或者拖欠房贷。
▲2022-2023年六大行个人住房贷款不良率。图片来自樱桃大房子。
经济不景气，银行和买家都不好过！
二
我记得有银行说“一季度房贷提前还款规模低于去年四季度”。
姑且说他说的是真的，但我觉得这波房贷提前还款要结束还有点早。
原因不难理解。只要今年有降息预期，首套房贷利率下降空，大家都会有提前还房贷的冲动。
你有没有想过，为什么这两年突然席卷全国的一波提前还贷潮？
我觉得有些人找的理由是经济状况不好，未来收入不确定，这只是一个方面。
还有另外两个重要原因:
第一，人们没有好的投资理财渠道。
结果现在有钱人都买存单了。今天招商银行突然发消息说不再出新的存单，可见资产荒的程度。
所以在很多人看来，既然钱无处可去，不如提前还房贷。
二是现有房贷利率偏高，尤其是首套房贷利率持续走低后，两者利差确实不理想。
▲1991-2024年2月20日房贷基准利率(5年以上)。图片来自樱桃屋。
2021年前购买的存量房贷款平均利率在5.56%左右。如果是10年前的房子，利率在6%以上，最高利率7%。
到2023年1月，央行和银监会联合发布政策:
允许新建商品住房销售价格连续3个月环比、同比下降的城市，可分阶段维持、降低或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
通知一出，30个城市不约而同下调首套房贷利率，很多地方降到了4%以下。
存量房和新房的房贷利息一下子有1-3个点的差距。
也是贷款100万，期限30年。在4.1%和6.1%的房贷利率下，每月还款额近1200元，利息合计44万元。
而今年，房贷利率进一步走低。前两天专门写了一篇文章:超重按揭的消息来了！
最近很多城市开始批量取消房贷利率下限。
目前一线城市首套房贷利率已降至3.88%，二线城市降至3.61%，三四线城市降至3.57%。
今年一线城市的房贷利率仍将是最高的，但三四线城市很可能率先进入3%左右的利率，甚至在不久的将来会跌破字头3，进入字头2的时代。
所以任何一个理性的人都很难不提前还清贷款。他为什么要为银行工作？
这里我想强调一下，提前还贷本质上是一种金融思维，出发点是如何通过债券互换降低你的杠杆成本。
比如用低利率的新房贷，或者用高利率的商业贷款或者消费贷款代替存量贷款。
由于去年很多人提前还贷，实际上也有一部分人转向了经营性贷款，因为现在经营性贷款的利率最低可以不到3个点。
虽然没有准确的数据，但是大口径的数据还是能说明问题的。2023年，家庭经营性贷款全年增量达3.23万亿，余额同比增长17.2%，与房贷余额疲软形成鲜明对比。
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版权声明
本文转载自微信官方账号“樱桃之家”(ID: YTD FZ8)。原题为《近7万亿，中国人疯狂提前还房贷》，原文发表于2024年4月10日。吴冕财经已获授权转载，略有编辑。
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