房地产业作为内需的重要组成部分，在中长期内将始终保持支柱产业地位，是拉动投资、稳定增长、实现国民经济稳步复苏的关键力量。但也要看到，在房地产市场供需关系发生巨大变化的背景下，过去高负债、粗放式的发展模式已难以为继。因此，在经济从旧动能向新动能转变的过程中，房地产行业的转型既是“压舱石”，也是“新引擎”。展望未来，房地产行业将有许多转型方向，对新兴产业和绿色产业将产生重大拉动作用，将成为经济发展新动能的重要“源泉”。下一步，建议政策层大力推进产业用地供应多元化改革、多层次住房供应体系改革、产业融资体系多元化改革、房企开发经营改革。同时，坚持“房住不炒”的政策底线，在防范风险的前提下顺应供需关系的重大变化，聚焦人民群众对美好生活和宜居的需要空，“对症下药”，创新模式和业态，有效激发房地产行业转型过程中的新动能。

第一，房地产支柱产业地位中长期不会动摇，房地产行业转型是经济增长的新动能。

总的来看，房地产占GDP比重中长期稳定，仍是推动国民经济复苏的主要抓手。目前，中国房地产市场的供求关系发生了重大变化。房地产行业早期的发展模式已经不适应行业发展的新阶段，行业转型迫在眉睫。因此，在经济从旧动能向新动能转变的过程中，房地产行业的转型既是“压舱石”，也是“新引擎”。

（1）房地产作为支柱产业的地位在中长期内不会动摇。

首先，从中长期来看，房地产业占GDP的比重相对稳定。近20年来，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，是拉动经济增长的主要力量之一。2003年至2023年，房地产业增加值占GDP的平均比重为5.81%，房地产业和建筑业增加值占GDP的平均比重为12.33%。目前，中国房地产市场的供需关系发生了重大变化，从增量市场转向存量市场的趋势明显。但是，参考美国经验，即使在经济压力和房价下行阶段，房地产业作为国民经济支柱的地位也不会改变。2008年国际金融危机前后，美国房地产市场进入下行周期。根据经济合作与发展组织（OECD）的数据，从2007年到2011年，美国实际房价指数从118.6下降到86.05，降幅为27.45%。同期，美国经济分析局发布的数据显示，房地产业增加值占GDP的比重约为11.5%，年均为11.95%。展望未来，参考美国经验，尽管中国房地产市场已进入高峰阶段，但考虑到中国城市化率仍在上升空、房地产行业转型前景广阔空以及政策发力促进房地产行业健康发展等因素，房地产行业在中长期仍将占GDP的5%左右，国民经济支柱产业的地位不会改变。

其次，中长期来看，房地产行业仍是投资、消费和社会融资需求的主要驱动力。从投资来看，近20年来，房地产开发投资已稳步占全国固定资产投资的五分之一。从消费的角度来看，住房消费本身是最重要的大众消费，它对智能家居、汽车和电子产品等大众消费也起着主导作用。由于房地产行业在中国居民财富中占比较高，因此对房价的预期也会对居民的消费欲望产生影响。从社会融资需求看，购房需求是居民部门中长期贷款的主要支撑，房地产开发投资回升是企业部门中长期贷款回升的重要刺激因素。考虑到在压力时期，有必要通过投资基础设施、刺激居民消费和刺激社会融资需求来稳定经济增长，预计中长期内房地产行业在上述三个方面的主体地位不会动摇。

第三，房地产行业对金融方面的贡献很大。房地产产业链长、涉及面广，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力近一半。展望未来，从中长期来看，中国经济增长速度将保持相对稳定，这将压制财政收入的增长。同时，财政支出需要维持，财政收支矛盾较为突出。在此背景下，房地产行业的稳步复苏对金融端更为重要。

（2）供需关系发生重大变化，房地产行业转型迫在眉睫。

2023年7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出，要及时调整和优化房地产政策，以适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。从短期交易因素来看，房地产市场需求端持续低迷。中长期来看，人口结构变化和城镇化放缓导致房地产市场中长期增量需求疲软。目前，中国房地产市场已从增量市场转向存量市场，并从高速发展阶段转向高质量发展阶段。房地产行业早期的发展模式已不适应行业发展新阶段的新要求，房地产企业转型迫在眉睫。

（3）房地产转型是新动能的重要来源。

房地产行业转型可以有效激发新动能，拉动经济增长。从消费看，康养、旅游、改善型住房需求等房地产消费新模式，以及数字住宅、智能家装、绿色建材、房屋功能性改造、适老化改造等新业态有望成为新的消费热点，拉动居民消费回升。从投资角度看，“三大工程”将有效拉动基础设施投资，房屋装修改造、功能改造等新业态将有效刺激上游原材料、中游设备、下游服务全产业链回暖，扭转社会预期，并刺激相关企业增加资本支出，促进投资回补。

此外，房地产行业的转型也将刺激新兴产业的发展，进一步激发新动能。智能化、绿色化是房地产行业转型的重要方向。从智能化的角度来看，智能家居和数字化转型将有效促进数字经济、半导体、网络通信和人工智能等新兴产业的发展。从绿化的角度来看，房企注重环保材料的使用和节能设计，这将有效促进绿色建材和新能源产业的发展。

第二，房地产行业的转型空前景广阔，有望成为新动能的“源头”。

房地产行业转型方向众多，将对新兴产业和绿色产业产生非常明显的拉动作用，有望成为经济发展新动能的重要“源泉”。首先，“三大工程”每年可直接拉动近2万亿元的增量投资，同时带动产业链全面发展。其次，房企开发业务空转型空间广阔。在行业由增量向存量转型的背景下，房企开发业务应全面向高端化、配套化、特色化、绿色化转型，充分激发行业新动能。最后，房企从开发商转向服务商已成为必然趋势，这将有效激发房企在加强运营业务转型、发展轻资产战略、强化运营物业业务、加大功能转型等方面的新动能。

（1）“三大工程”为房地产行业转型发展带来新动能。

1。“三大工程”每年直接拉动近2万亿元的增量投资。

“三大工程”成为房地产行业转型的重要方向。加快“三大工程”建设是党的重大战略部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。2024年政府工作报告中提出“增加保障性住房建设和供应”“推进公共基础设施建设和城中村改造”。

“三大工程”建设为房地产行业带来了巨大的增量动能。根据产业研究，预计保障房总投资每年可直接拉动房地产投资约9200亿元。这一数字占2023年房地产开发投资总额的8.29%；城中村改造每年将带来约7471亿元固定资产投资。这一数字占2023年房地产开发投资总额的6.74%；“平应急”公共基础设施建设带动的年均投资金额3902亿元。这一数字占2023年房地产开发投资总额的3.52%。整体来看，“三大工程”建设每年将拉动直接投资规模近2万亿元，占2023年房地产投资完成额的18%以上，将为房地产行业带来明显的增量动能。

2。“三大工程”带动了上中下游产业链的全面发展。

从上游看，“三大工程”建设有望提振绿色建材和高端工程机械需求。从中游看，“三大工程”的建设将有效促进房屋建筑、土木工程施工、建筑安装、建筑装饰等相关建筑行业的发展，其中所有行业都可以参与智能和绿化，形成新动能。从下游看，“三大工程”建设有望拉动政府部门、房地产开发商、工业企业的服务需求和海外需求。

（二）房企开发业务转型空广阔，有望激发新动能。

目前虽然我国城镇化率仍有一定上升趋势空，对房企开发业务规模形成一定支撑，但必须看到，房地产行业竞争加剧必然推动开发业务转型，转型将进一步激发新动能。国家统计局数据显示，截至2023年底，我国常住人口城镇化率为66.16%，低于日本1990年77%的水平，低于中高收入国家67.59%的平均水平，也低于高收入国家80%左右的平均水平。城镇化率上行带动商品房销售规模，支撑房企开发业务规模保持较高水平。根据东吴证券的测算，在2030年之前，我国商品房的销售规模中枢仍可维持在12万亿平方米左右。从历史数据来看，这一规模接近2012年至2015年的水平，目前仍处于历史高位。但与此同时，在房地产供需关系发生巨大变化的背景下，房地产开发业务竞争加剧，催生了行业开发业务的广泛转型。

1。开发业务转向高端激发行业新动能。

2024年前三个月，在房地产市场销售整体疲软的背景下，北京、上海等重点城市高端改善型住房需求持续释放。从各地政策文件来看，高端住宅通常意味着安全、舒适、节能、环保的高品质建筑产品，相关项目的建设将有效带动新兴产业。

首先，建材绿色化可以带动绿色建材产业。例如，《潍坊市高品质住宅试点项目确认办法（试行）》明确规定，在工程设计中，高品质住宅需使用5种及以上通过绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。绿色建材行业未来发展规模可观。今年1月，工信部等10部门联合印发的《绿色建材产业高质量发展实施方案》提出，到2026年绿色建材年营业收入超过3000亿元，2024年至2026年年均增速超过10%。

其次，交付过程中的精装修可以带动智能家居行业。例如，《潍坊市高品质住宅试点项目确认办法（试行）》规定，高品质住宅需实现室内设备智能控制，建设住宅小区综合信息服务平台，刺激智能家居产业发展。根据前瞻产业研究院的测算，预计到2029年中国智能家居市场规模将达到1.09万亿元。

三是房企建设中的高要求推动产业向智能化转型。多地关于高品质住宅的政策文件均要求房企开发建设智能化。例如，潍坊市要求实现开发项目全生命周期管理；青岛要求在设计和施工过程中使用建筑信息模型技术。相关政策要求将推动房地产行业朝着信息化和智能化建设，促进产业升级和转型，并赋予生成新动能。

2。开发业务转向综合支持，激发产业新动能。

强化房地产企业开发业务的配套功能，有助于便利居民生活，激发新的消费场景，激发新的消费动能。2023年7月，商务部等13部门印发《全面推进城市一刻钟便利生活圈建设三年行动计划（2023-2025年）》，提出到2025年，在全国具备条件的地级以上城市全面推开，推进各类一刻钟便利生活圈建设。一刻钟便民生活圈的本质是提高居民生活便利度，刺激居民消费。房地产企业在开发房地产项目时，应大力建设配套设施，打造“宜购、宜居、宜游、宜学、宜养”的全维度社区生活圈。

3。发展业务转向特色，激发行业新动能。

杨康房地产是房地产特色的核心需求，市场规模巨大，新动能潜力充足。根据柯睿杨康的预测，从2024年到2026年，养老产业的规模将分别达到10.8万亿元、12.1万亿元和13.5万亿元。其中，杨康房地产有望成为养老产业的重点内容和房地产新业态的重要方向之一。一方面，杨康房地产是人工智能、边缘计算、健康大数据和物联网等新技术的重要应用场景，有望带动相关产业的发展和升级。另一方面，杨康房地产是绿色资源的重要应用方向。例如，云南依托得天独厚的资源禀赋，将茶山、林地、云海等自然人文景观与酒店建筑相融合，开发了“杨康+酒店”新模式，成为绿色杨康地产模式的先行者。

4。将开发业务转向绿色，激发行业新动能。

光伏建筑一体化可成为房企开发业务转型的重要方向之一。安徽省近日印发的《安徽省光伏建筑一体化试点示范推广实施方案》提出，到2030年，光伏建筑一体化将在全省各类建筑中规模化、市场化应用。方案要求，各级政府投资的商务楼宇、学校、医院、图书馆、体育馆、车站、机场等公共建筑应同步建设光伏设施。截至目前，国内多地已出台光伏建筑一体化相关政策，行业有望迎来加速发展期，激发新动能。

（三）房企运营业务转型空广阔，有望激发新动能。

当前，中国房地产市场正处于增量市场向存量市场的过渡阶段，房企从开发商转向服务商是必然趋势。通常，二手房交易在整体交易中的高比例意味着房地产市场已转向股票市场。根据易居企业数据，2023年监测的30个城市中，二手房交易量占比53%，首次超过一手房。从增量市场向存量市场的转变，要求房企在推动传统开发业务转型的同时，加快运营业务转型。

1。发展代建等轻资产战略，激发新动能。

地产代理可以输出品牌参与地产项目而不会推高负债率，这是房企轻资产战略转型的重要方向之一。根据中指研究院统计，2010年至2020年，中国房地产中介市场新签合同项目数量和建筑面积年复合增长率均超过24%。预计2025年国内代建潜在市场面积将增至9.1亿平方米，代建业务前景广阔。

2。强化经营性物业业务激发新动能。

股市主要由经营性物业主导，这些物业有很强的融资需求。REITs作为一种新型融资工具，可以提高房企的资金使用效率，降低企业的资产负债率，帮助房企发展经营性物业业务，盘活存量资产。目前我国公募REITs市场处于发展初期，未来发展空间广阔，可以成为房企做强业务的重要助力。截至目前，中国公募REITs市场总发行规模超过1000亿元，上市数量为33家。相比之下，美国REITs市场规模超过10万亿元，日本REITs市场规模超过9000亿元。中国REITs市场的发展是充分的。

3。加大职能转变激发新动能。

首先适合老化改造空。中国60岁以上的老年人口已超过2.5亿。根据联合国人口机构的预测，中国老年人口每年将增加800万以上，到2050年，老年人口比例将达到30.8%，约为4.3亿。安信养老创始人兼首席执行官e·于君表示，目前中国有1.4亿套房屋需要全面适老化改造。老化修改是智能设备应用的一个重要场景。例如，老年人家庭的适老化改造可以配备智能拐杖、智能药箱、智能家居、智能报警装置等智能设备，这有望带动相关智能产业链的快速发展。

其次，智能化改造是既有住房升级改造的重要方向。目前，人们对住房的需求已经从“有没有”转变为“好不好”。尤其是对于新时代的年轻人来说，现有住房的智能化升级是一个重要的需求点。《促进消费品大规模设备更新和以旧换新行动计划》还提出，培育智能家居等新型消费。

第三，社区的功能转换空是巨大的。2023年11月，国务院办公厅转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设实施方案》，提出城市社区嵌入式服务设施建设实施范围覆盖各类城市，优先在常住人口100万以上的大城市推进建设。相关政策促进养老、社区饮食、家政便民、健康服务、体育健身等功能设施和适应性服务的嵌入。介于城市社区与社区公共空之间，不断完善社区功能，从而为房企的功能转型指明方向。

三是瞄准难点“对症下药”，以行业变革推动产业模式和业态创新转型。

当前，中国房地产行业转型面临土地供应模式单一、住房供应模式失衡、传统开发模式不可持续、房企融资渠道单一等困境。相关问题阻碍了房地产行业的顺利转型，突破难点成为房地产行业转型新动能生成的关键环节。建议政策层大力推进产业用地供应多元化改革、多层次住房供应体系改革、产业融资体系多元化改革、房企开发经营改革。同时，坚持“房住不炒”的政策底线，在防范风险的前提下顺应供需关系的重大变化，聚焦人民群众对美好生活和宜居的需要空，“对症下药”，创新模式和业态，有效激发房地产行业转型新动能。

（一）推进分行业土地供应多元化改革。

相对简单的供地模式导致土地价格上涨，增加了房企的债务和现金流压力，阻碍了房企的开发业务转型。建议推进工业用地多元化供应改革。

首先，促进供应商多元化。建设城乡统一的土地市场，允许农村集体经济组织、企事业单位等国有建设用地使用者有计划地作为新的供给主体进入房地产土地市场，优化行业供需格局，构建土地一级市场充分有效的竞争新格局。

二是推进土地供应渠道多元化。建议将现有建设用地纳入房地产用地供应渠道，着力改变单一新增建设用地供应格局。

三是推动供给方式多样化。建议推行以公益贡献和社会责任为附加条件的“招拍挂”供应模式。

四是建立“以人供地”的市场化土地交易机制。按照城镇住房供应与人口增长相协调的原则，调整城镇建设用地年度分配依据，根据常住人口变化动态调整住宅用地指标。

（二）推进多层次住房供应体系改革。

住房供应模式的失衡体现在重售轻租、重弃旧、重市场轻保护、重现房重售等方面。，这已成为阻碍行业转型的重要难点。建议推进多层次住房供应体系改革。

一是大力推动住房租赁发展。建议多渠道增加租赁住房供给，如鼓励通过新增或利用现有土地专项建设租赁住房、在新建商品房项目中配置租赁住房、将非住宅存量房按规定改造为租赁住房、租赁符合条件的闲置住房等。保障租售同权，切实解决租房者平等享受教育、医疗等公共服务问题。

二是大力支持改善性住房需求。通常，“先租后买、先小后大、先旧后新”是居民改善住房条件的主要模式。建议通过降低改善型住房准入门槛、加大税收政策支持力度等方式，有效释放改善型住房需求。

三是大力支持保障性住房建设。住房保障是一项长期任务，租赁保障和产权保障都是重要的保障方式。建议加快发展保障性租赁住房，大力支持相关建设，将保障性配售住房规划建设与“城中村”改造有机结合。

四是大力推进预售制度改革。建立预售和现售并举、逐步过渡的模式，加强预售资金监管。例如，参考国际经验，改变预售资金作为房企无息杠杆的开发机制，通过收取预售定金或提高商品房待售比例来降低购房人的风险，提高行业发展的稳定性和住宅产品的质量。

五是大力激发新业态新模式相关需求。对现有房屋进行功能改造和升级，可以创造房地产行业转型的多种新业态和新模式。建议通过货币政策和财政政策的协同发力，为有意愿、有能力参与功能转型的相关企业提供优惠贷款利率和税收优惠，促进行业自发转型；在推进住宅专项维修资金补充机制、老旧小区自主更新模式、提升智慧物业管理服务水平、完善综合配套等方向进行政策探索。

（3）推进行业融资体制多元化改革。

一是大力畅通间接融资渠道。建议加快落实城市房地产融资协调机制，满足各类房地产企业合理融资需求；抓好“金融16条”落实和保障性住房建设、“急难险重”公共基础设施建设、城中村改造等金融支持。

二是大力畅通直接融资渠道。建议加强资本市场对房企的支持力度，畅通股市、债市等直接融资渠道，推动以市场力量化解风险。

三是大力支持新兴融资渠道。建议推动公募REITs市场进一步发展，扩大公募REITs底层资产规模，如将公寓、商业、写字楼、酒店等纳入资产审批范围，有效盘活存量资产，缓解房企现金流压力。此外，还可以大力发展私募基金，支持“控股”房地产私募基金收购房地产企业资产，打通退出渠道，加强与公募REITs的对接合作，有效降低房地产企业杠杆。

（4）推进房企开发经营改革。

一是推动房企开发业务转型。建议增加优质住宅用地供应，推进立体生态建筑建设，强化绿化、智能化要求，推动房企向高端化、综合配套化、特色化、绿色化发展，促进相关新动能产业链发展。

二是推动房企业务转型。建议对代建业务、运营业务、功能转型业务进行精准施策，引导房企转型。比如，扩大政府部门和国有央企对代建的需求规模，加快相关业务审批；推动REITs市场制度建设不断升级，加快拟上市REITs审核；财政政策和货币政策协同发力，以税收优惠、结构性货币政策和信贷政策引导功能转型业务发展。

（作者:中国宏观经济研究院徐策；中国经济信息网张皓然）

（文章来源:上海证券报）