房企融资环境依然低迷。中指研究院发布的最新数据显示，上半年，房企债券融资总额约为2822.9亿元；其中，中央国有企业发行规模占比93%，同比提高3个百分点；其他发债企业都是相对稳定的民营、混合所有制企业，发行主体只有5家左右。
目前民营房企的经营和债务风险依然存在，大部分可以通过中央国企在公开市场融资。受此影响，房企整体融资规模持续下滑。上半年债券融资规模虽约2822.9亿元，但同比下降26.1%，其中信用债下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。
相对而言，信用债仍是主要的债券融资渠道，上半年占比65.5%，同比上升4.2个百分点，且以中央国企为主，民营企业发债数量明显下降；海外负债占比仅为1.8%，同比下降1.1个百分点，房企海外融资渠道几乎关闭；ABS占比32.7%，同比下降3.1个百分点。
从融资成本来看，由于发债企业多为中央国企，整体融资成本数据较低。克而瑞数据显示，上半年房地产企业国内债券融资成本为3.16%，较2023年全年继续下降0.32个百分点。“由于发债主体多为国企、央企、优质民企，这类企业融资优势明显，如保利发展、华侨城、首开股份等。”
由于海外债券几近冻结，机构上半年仅监测到越秀地产和五矿发行的两只海外债券，票面利率分别为4%和4.6%。由于统计基数较小，上半年海外债券整体融资成本为4.28%，低于2023年全年水平。
债务问题是此轮房企违约的核心症结之一。由于发债“借新还旧”困难，房地产企业资金链断裂较快，进而出现违约。数据显示，2020年新增违约房企4家，2021年16家，2022年43家，2023年11家，2024年上半年3家。
值得注意的是，今年下半年，房企仍要面对规模庞大的到期债务。
嘉里表示，2024年上半年，房企债券到期规模达到2799亿，而发行规模仅为961亿；其中，房地产企业一、二季度到期债券规模超过1300亿，三季度债券到期超过1000亿，偿债压力较大。“如果销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将再次面临债务违约。”
政策方面，为缓解房企融资难，城市房地产融资协调机制正在加速推进。
年初，住建部、金融监管总局联合发文，提出要建立地级及以上城市房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批“白名单”项目贷款额度9350亿元，这意味着房企项目获得了近万亿元的资金支持。
从地方进展来看，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆等省市房地产融资协调机制运行平稳，部分地区在完成第一、第二批“白名单”项目后，已启动第三批项目的筛选推广工作。
例如，截至6月3日，广东省辖内银行业机构已对两批307个“白名单”项目授信933.77亿元，提供融资392.88亿元，新增融资平均期限超过3.5年；重点支持民营房企融资需求，民营房企项目占比和信贷规模占比分别达到93.16%和87.63%；第三批“白名单”项目的筛选和推送也已有序启动。
河北方面，截至6月16日，该省已完成三批“白名单”项目，涉及项目342个，企业融资需求622亿元；已为前两批“白名单”中的226个项目提供信贷466亿元，发放贷款222亿元。项目数量和信贷规模位居前列，民用营房企业占落地融资近八成。
在克而瑞看来，在目前的融资和销售环境下，不同的房企可能面临不同的“结局”。
对于身处险境的房地产企业，虽然有融资协调机制，但银行在办理贷款抵押物时，会优先考虑价值相对稳定、流动性强的抵押物，一般不接受难以变现或价格波动较大的抵押物。但是，大部分处于危险中的房地产企业可以用于抵押贷款，在市场化机制下仍然很难获得银行贷款。
“对于这类企业，建议有关部门加大清理力度和速度，通过市场化手段让保险企业尽快实现债务重组或破产清算，通过债务重组实现价值重塑，是解决当前行业信用问题的有效途径。”克里说。
对于仍能正常经营的房企，柯睿认为，当务之急是把握政策，做好债务的连续性，比如通过增信支持政策、信用保护工具、连带责任担保等“借新还旧”还可以通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试利用经营性物业贷款偿还现有贷款和公开市场债券。
中原指数研究院企业研究总监刘水认为，解决房企风险的方法有债务重组、混改、重组、清算等。其中，有偿债能力、资产优质、经营能力强的公司，可以通过债务重组缓解债务压力；深耕区域的企业，可以引入国资增信，化解债务；有地方政府支持、管理能力强的公司可以引入战略投资者；经营能力弱、资不抵债的公司将逐步退出房地产行业。
在他看来，未来优质龙头国企可以采取“开发+轻资产+资产管理”的模式，轻重并举，重点发展和发展轻资产业务；中小型地方国有企业开发经营能力弱，可以发挥土地等资源优势，与开发经营能力强的企业合作，实现财务效益；中小民营企业规模小，适合重点发展和区域深耕；大型民营企业融资能力弱，适合发展轻资产业务，如代建业务、运营管理业务，向真正的服务商转型。
