“两会”已经结束，但今年“两会”对房地产的讨论才刚刚开始。从各方对“两会”的态度可以看出今年房地产行业在政策层面的走向。
今年政府工作报告对房地产的描述是有效防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求。
其中表达的意思一目了然，即既要支持房地产业可持续发展，满足居民对美好生活的追求，又要防范化解房地产领域重大风险，避免系统性风险。
而如何“既要又不想要”，需要落实层面确定精准施策。在政策执行层面，表现为去年以来多次重要会议强调的“房地产开发新模式”，有了更具体的实施路径。
3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体采访时，从理念、机制、实施三个方面阐述了“房地产开发新模式”。
在理念上，我们始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”、政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求的住房供应体系，建立租购并举的住房制度，努力让老百姓住上好房子。
这一点自本轮调控以来一直在强调，“房住不炒”。虽然我们呼吁不要过度妖魔化房地产的投资属性，但总体而言，调控的方向是强化房子的居住属性，弱化金融属性，因此普通城市很难在上一轮房地产飙升时有机会投机买房。
机制中有两点:
一是建立“人、房、地、钱”联动新机制，指导各地做好住房发展规划，以房定人、以地定钱。说白了，在未来人口净流出的城市，房地产的发展将逐渐减弱，这不仅可以稳定当前的房地产价格，还可以提高投资效率，减少烂尾楼。
事实上，2月27日，住房和城乡建设部发布《关于做好住房发展规划和年度计划工作的通知》指出，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”联动机制的重要抓手，要求各城市根据当地实际情况准确研判住房需求，完善住房供应体系，保障以政府为主的工薪阶层刚性住房需求。以市场优先满足居民多样化、改善性住房需求，科学制定2024年、2025年年度住房发展规划，提前谋划2026-2030年住房发展规划。
二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在供给侧，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础制度，大力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立住房体检、以房养老、居家保险等专项制度。
这是住房和城乡建设部对监管的要求。房地产风起云涌的时代，监管也比较粗糙，颗粒度不够细。比如，房企爆雷前对预售资金的监管相对宽松，导致很多项目资金违规流出，最后项目烂尾；然而，在房企接连爆雷后，一些地方对预售资金进行了矫枉过正和过度监管，导致房企资金“抽血”，债务风险大增。
现在住房和城乡建设部强调房地产的全生命周期管理机制，这实际上意味着整个行业未来将从粗放式转向精细化，这对监管和开发企业来说是一样的，例如现房销售和取消公摊，这将是未来推动行业转型的重要节点。
实施中还有两个关键点:
一是规划建设保障性住房，推进“平应急”公共基础设施建设和城中村改造。
保障房建设是基础，是对现有市场化住房的补充，重点是拓展配售型保障房的新路子。“平战结合”的公共基础设施建设既着眼于民生，又具有战略作用。
市场的重点是城中村改造。
城中村改造是前几年流行的城市更新的一部分，它被开发商视为中国最大的房地产市场之一。城市更新既包括拆除重建，也包括城中村改造。相对而言，后者更便宜，更容易普及。
据倪虹介绍，去年全国实施城市更新项目6.6万个，投资2.6万亿元，其中新改造城镇老旧小区5.3万个，惠及居民2200多万人；加装电梯3.6万部，新增停车位85万个、养老等社区服务设施2.1万个；改造燃气等管道约10万公里；建成了4100多个口袋公园和5300公里绿道，开放了11000公顷草坪空。“小切口”改善“民生”。
今年的目标是改造5万个老旧小区，建设一批完整社区，为老旧小区加装电梯和停车场，加强无障碍和适老化设施建设，打造一批民生工程。
更为关键的是，随着中国城市化进程的不断深入，从增量扩张到存量发展的城市更新之路已成为国家趋势，这也是完善新型城镇化战略赋予的时代课题。
一些城市已经立法推动城市更新。比如深圳早在2009年就发布了《深圳市城市更新办法》，成都也在2021年7月发布了《成都公园城市有机更新指引》。
城市更新的巨大经济价值也引起了各方关注。中信证券在研报中指出，“19个特大城市可带来1.9万亿商品房价值年化增量，占这些城市2022年销售额的37%。预计城中村改造的周期可能在10年左右，每年直接投资可能在1万亿元左右，整个城中村改造周期的投资可能在10万亿元左右。”
“10万亿市场”蛋糕对于当前低迷的房地产市场来说是一个不小的增长。
落实的第二个重点是下大力气盖好房子。早些时候，我们开玩笑说，中国开发商不可能建造一座滴水不漏的房子。粗放时代，房子是卖方市场，开发商有很强的话语权。如今的房地产已经进入买方市场，如何让老百姓住上好房子是未来监管部门关注的重点。
倪虹表示，“我们将指导建筑师精心设计户型，鼓励企业开发好的产品、材料和设备。我们也希望众多行业能够跨界合作，共同建设绿色低碳、智能安全的房屋，让人们健康生活、安全便捷使用。”
从本质上讲，房地产开发的新模式是市场竞争的结果，这对监管和开发商都提出了新的要求。尤其是对于开发商来说，新模式下，房企都在拼高品质、新技术和服务。
万科董事长郁亮在去年10月的媒体交流会上也表示，当今市场对房地产企业的要求提高了，80分是及格线，要求企业从单项冠军向全能大师转变。
倪虹甚至认为，“谁能抓住机遇、转型发展，谁就能为老百姓建好房子、提供好服务，谁就能有市场、谁就能有发展、谁就能有未来。”
最后，“房地产开发新模式”的潜在要求是防范和化解房地产领域的重大风险。
根据今年的政府工作报告，2023年底* *经济工作会议关于防范风险的总基调得以延续。去年底* *经济工作会议的表述是“持续有效防范化解重点领域风险”，本次报告是“稳妥有序处置潜在风险”，实际上回应了市场对处于危险中的房地产企业的态度，即“处置”。
果不其然，倪虹在发布会上也表示，“对于严重资不抵债、丧失经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则进行重组。对损害群众利益的行为将坚决依法查处，让他们付出应有的代价。”
这也为恒大等资不抵债保险公司的未来写下了一个美好的句号。政府将不再照顾保险公司，而是根据法治和市场化原则处理它们。
总的来说，在经历了三年的动荡低迷后，今年房地产市场的稳定性势不可挡。房地产稳了，经济、金融、就业就稳了。稳定市场是今年房地产市场调控的首要目标。在这个指挥棒下，城市将拥有更精准的政策自主权，甚至在全国范围内松绑。在此基础上，“房地产开发新模式”的实施和未竣工项目的加速处置也将带来更多的市场机会。
第5677期原创首发文|作者梁云峰
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