近日，多个城市发布通知，分阶段取消首套房商业贷款利率下限。据不完全统计，包括福州、南昌、济宁、赣州、青岛、烟台等城市的首套商业性个人住房贷款利率下限已于4月起逐步取消。
对此，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李鱼枷表示:“不设下限意味着差异化的住房信贷政策可以被打破。首套房的最低利率是可以突破LPR-20 .”
多次宣布取消首套房商业贷款利率下限。
4月2日，福州市逐步取消首套商业性个人住房贷款利率下限。在此政策范围内，商业银行可根据市场化、法治化原则自主确定新发放首套商业性个人住房贷款的具体利率水平。该政策自4月3日起实施。
4月1日起，青岛逐步取消首套商业性个人住房贷款利率下限。本次调整适用于青岛市新发放的首套商业性个人住房贷款，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。自4月1日（含）起，在房屋交易主管部门完成网签和备案的借款人可执行新政策。
据《广州日报》4月2日报道，潮州、汕尾将从4月1日起分阶段取消辖区内首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。截至目前，广东省已有15个城市取消了首套房贷利率下限。
此外，烟台、济宁、九江、赣州、新余等城市也于近日宣布阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限。
2024年以来，多个城市楼市仍处于底部，房地产政策以宽松为主，持续刺激需求层面。因此，阶段性取消利率下限成为地方政府挖掘住房需求的有力手段之一。
根据中指院数据，2024年第一季度，重点100个城市新建商品住宅月均成交量较2023年同期下降约40%。
多位分析师表示，近期多个城市放松政策是为了通过降低成本来提振预期，这将进一步推动二季度市场复苏，也将对房企销售产生积极影响。
关于差别化住房信贷政策，2022年中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会多次发文指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限应调整为不低于同期LPR（贷款市场报价利率）减去20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。对新建商品住房销售价格环比、同比连续3个月下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。按照因城施策的原则，地方政府可自主决定下一季度维持、降低或取消首套房商业性个人住房贷款利率下限。
目前，五年期或更长时间的最新LPR为3.95%。按照此前最低下调20个基点计算，首套房贷利率可达3.75%。这次将有几个城市取消下限，利率将在空之间下调更多。
房贷利率较低，银行利差压力大。
据第一财经报道，2024年，随着LPR下调、房贷利率重新定价以及多地动态调整房贷利率政策，全国房贷利率呈现下行趋势。
据南方都市报报道，RealData监测显示，2024年3月百城首套主流房贷平均利率为3.59%，二套主流房贷平均利率为4.16%，均与上月持平。3月份，前两种主流抵押贷款的利率与2023年同期相比分别下降了43BP和75BP。3月份银行平均放款周期为22天，保持了较快的放款速度。
根据能级数据统计，2024年3月，一线城市首套房和二套房平均房贷利率分别为3.88%和4.29%，二线城市首套房和二套房平均利率分别为3.61%和4.17%，三四线城市首套房和二套房平均利率分别为3.57%和4.15%。各能级城市首套房和二套房平均房贷利率均与上月持平。
据CBN报道，多位银行人士表示，目前，首套和二套住房贷款的利率处于历史低位，商业银行的净息差将继续承压。“全国房贷利率进入‘3’时代，净息差持续收窄，银行经营压力将更大。”一位股份行人士告诉记者，房贷利率动态调整是“因城施策”房地产政策的重要组成部分。房贷利率下限的取消意味着银行和客户可以自主协商房贷利率水平，这对银行提出了新的挑战。
国家金融监督管理总局发布的数据显示，截至2023年末，商业银行净息差已降至1.69%，首次跌破1.7%关口。
利差收窄背后的主要原因之一是存贷款利率的不对称下调。从2023年的表现来看，贷款利率的下降速度快于存款利率。央行发布的数据显示，去年12月贷款加权平均利率为3.83%，下行31bp季度环比；个人住房贷款新利率为3.97%，环比下降5bp。在贷款利率创下新低的背景下，央行在2月份将5年期LPR下调了25个基点，这是自LPR改革以来的最大降幅。与去年三次下调存款利率相比，调整幅度约为10~30 bp。
据中国证券报报道，作为反映商业银行盈利能力的主要指标，净息差历来受到市场关注。国家金融监督管理总局局长李今年3月透露，目前贷款利率已降至历史最低水平，银行的净息差也降至20年来的最低水平。
根据国家金融监督管理总局披露的数据，截至2023年末，银行业净息差为1.69%，较当年三季度末下降0.04个百分点。其中，大型商业银行净息差降至1.62%。
国有六大行2023年年报显示，六大行净息差同比均出现不同程度下降。其中，邮储银行是唯一一家净息差超过2%的国有大型银行，为2.01%，较上年下降19个基点。工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和交通银行的净息差分别为1.61%、1.70%、1.60%、1.59%和1.28%，较上年分别下降31个、31个、30个、16个和20个基点。
邮储银行和中国银行的利息净收入保持正增长，其他四大行的利息净收入有所下降。2023年，中国银行实现利息净收入4665.45亿元，同比增长1.58%；邮储银行实现利息净收入2818.03亿元，同比增长3.00%；工商银行、建设银行、农业银行和交通银行的利息净收入分别下降5.30%、4.11%、3.10%和3.39%。
近日，在多家银行举行的2023年业绩发布会上，强调了利差管理的关键。兴业银行高管表示，息差应是2024年经营的关键，应加大资产投资力度。今年将投放5000亿元贷款指标，加强负债端存款利率管控。平安银行管理层也表示，该行做了很多高利差的产品。今年，平安银行对公业务的压力是存款，零售业务的压力是贷款。
3月22日，在中信银行2023年业绩会上，中信银行行长刘成表示:2024年将继续把稳定息差放在突出位置，保持量价平衡，进一步稳定息差。
3月28日，在工商银行2023年度业绩发布会上，工商银行董事长廖林指出，当前工商银行面临的最大竞争压力来自低利率和科技变革。
3月28日，在农行2023年度业绩发布会上，农行董事长谷澍表示，农行将从资产和负债两方面综合施策，努力将净息差保持在合理区间。
（文章来源:国家商报）
