杭州“挤牙膏”

杭州楼市迎来大利好。

3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，从加大住房保障力度、优化二手房限购政策、优化免征增值税年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等五个方面进一步完善房地产市场调控， 从而落实城市主体责任，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进杭州市房地产市场平稳健康发展。

五大政策四大亮点。最重要的是第二条和第三条，旨在全面激活二手房市场。一方面，全面放开二手房限购，不再要求购房者的户籍和社保，也不限制购房者的购买数量，以扩大购房者的数量；另一方面，二手房增值税免征年限统一为两年，且没有唯一性要求，实际上降低了交易成本。

流动性是衡量市场活跃与否的最重要指标，其他三点都被放开二手房限购的风头所掩盖。

没办法，与激活二手房市场相比，增加新房需求、支持房企和城市更新这三项政策激起的波澜要小一点。

但事实上，杭州这次提出要加大住房保障力度，定下了2024年杭州开工建设6000套以上配售型保障房的目标；以及城市更新和房地产融资协调机制的实施，重点是低收入基层和房企，这是一项同时实施市场和保障两条线的政策，拯救房企就是拯救市场。其现实意义不亚于放开二手房购买。

你为什么瞄准二手房市场？

尽管杭州房地产市场的救市政策也遵循着“挤牙膏”和“剥洋葱”的规则，但节奏总是差半拍。

如果以住房和城乡建设部2024年1月26日宣布“全面赋予城市房地产调控自主权”为分界点，在此之前，各地只是在疯狂试探政策的容忍边界，“政策一日游”的槽点不少。此后各项政策基本保持了稳定性和连续性。

住房和城乡建设部的命令一出，广州和苏州迅速响应，大规模放开限购。广州1月27日宣布只保留120平方米以下单位的限购，苏州1月30日宣布一步到位全面取消限购。

另外三个一线城市上海、北京和深圳也在春节前发布了松绑政策。尽管它们只是边缘政策补丁，但都迈出了关键一步。

从市场销售情况来看，上述城市的共同特点是二手房挂牌量激增。例如，2023年底，仅深圳二手房挂牌量就超过17万套（含复盘）。如果二手房市场不被激活，市场的流动性就会枯竭。

杭州其实也面临着同样的情况。3月14日下午，杭州市住保房管局召开新闻发布会，相关负责人表示，“希望通过激活二手房市场来提升交易活跃度，促进一手房和二手房联动，促进整个市场的稳定。”

此前杭州二手房市场活力大幅下降。克而瑞数据显示，1月杭州商品房供应面积约41万平方米，同比持平，成交面积仅50万平方米，不足去年同期的一半。2月杭州商品住宅供应仅20.8万平方米，成交19.8万平方米，供需规模进一步收缩。

在二手房挂牌量方面，据杭州RealData数据显示，截至2月底，杭州二手房挂牌量已达14.99万套，较1月增加3815套房源。

上市量激增的同时，销量和价格均出现下滑。此前，国家统计局公布的1月份70个大中城市房价变动情况显示，1月份杭州二手房价格环比下降1.2%，同比下降3.1%。杭州我爱我家市场研究院数据显示，2月杭州二手房成交2549套，环比上月下降61.9%，同比去年同期下降65.7%。

本着“头痛医头、脚痛医脚”的传统，杭州主要对二手房松绑无可厚非。

为什么不完全取消限购？

很多人好奇杭州为什么不彻底取消限购政策。

根据上述新闻统计，中国29个主要城市中包括19个特大城市。目前已有南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等至少20个城市全面取消住房限购政策。在非一线城市中，只有杭州、成都、Xi、天津和长沙没有完全取消限购政策。

就连香港也在2月28日宣布全面取消实施14年之久的购房限制，全面放开房地产市场。而且香港“撤辣”后楼市全面激活，交易量大增，大量内地游客赴港抢购。

回到杭州，从2022年9月30日开始，余杭区放松了部分外围镇村的限购，并先后松绑了钱塘片区和临平片区的限购，余杭区放松了两个外围街道的限购。上一轮，2023年10月16日，杭州调整楼市政策，仅保留上城区、拱墅区、西湖区和滨江区。而且只针对新房。

在2015年以来的这波楼市大潮中，各大城市都在疯狂卖地盖房。以杭州为例。自2015年楼市复苏以来，杭州始终位于卖地榜单前列，也卖出了100多万套新房。即使在2023年市场调整时，它仍然售出了近11万套新房。

这样做的后果是，一段时间后，大量二手房进入市场。从目前杭州14万套二手房挂牌量来看，撒再多的入场券也不够。如果没有流动性，楼市将不可避免地下滑。

另一方面，主城区的新房越来越少，因为优质地块基本已经售罄，后续新房只能通过城市更新获得。

在杭州此次新政中，有继续推进城市更新和优化拆迁补偿办法的政策，其背后的核心本质仍是土地。

土地短缺导致新房存量减少。根据CRIC的统计，2月CRIC监测的30个城市平均库存去化周期为27.79个月，26个城市的去化周期超过了18个月的警戒线。从过去半年的走势来看，2023年6月重点30城商品住宅平均去化周期为16.71个月，8月升至20个月以上。2024年前两个月，去化周期持续上行，2月已超2年。

然而，杭州是个特例。去化周期在18个月以内的城市只有4个，分别是成都、上海、合肥和杭州，短期内基本没有去化风险。其中，杭州是30个重点城市中唯一一个化工周期低于1年的城市。

发布会上，当被问及新房限购是否会“松绑”时，上述负责人表示，出台相关措施的初衷是为了解决任何问题，如果随着市场变化需要进一步优化政策，将适时采取相关措施。

意思很清楚。现在杭州的问题是二手房，存在新房库存过低的风险。

但二手房限购全面取消后，杭州仍是除北京、上海、深圳外限购最严的城市（包括限购、摇号、信贷、户籍等）。).而且杭州新房价格倒挂，二手房价格远高于新房价格，催生了“楼市创新”的极端现象。

杭州一位房产经纪人表示，“只要杭州二手房出现倒挂现象，新房就会受到追捧。目前市场倒挂价格在3000 ~ 6000元/平方米。”

有媒体评论称，杭州今天仍然不敢完全取消新房限价的原因是，一旦放开，那些现在只允许销售低于5万元/平方米的房产将立即反弹到8万-10万元/平方米的真实市场价格，这将导致名义平均房价的结构性上涨，这可能会被监管部门追究责任， 因为虽然住房和城乡建设部曾表示“充分赋予城市房地产调控自主权”，但住房和城乡建设部至今没有表态。

所以杭州之所以没有全面放开限购政策，大概有两个原因。首先，在执行层面，以“剥洋葱”和“挤牙膏”的方式放开了。如果不够，他们仍然会再次挤压，直到足够为止。保持名义政策持续输出，以免一下子打好牌，导致以后无牌可用。另一方面，由于特殊的监管原因和当地一二手房倒挂的特殊性，存在授权和容错过错。

但需要注意的是，挤牙膏政策的放松导致房地产市场调整期延长，需求短期释放，市场低迷。目前一项政策的普及基本上不到一个月，挤牙膏的效果极其有限。相反，它一再错过救援窗口期，导致“优等生”进入雷区。

第5685期原创首发文|作者梁云峰

参考资料:刘德科《杭州取消二手房限购，一药只能管一两个月》；丁祖昱点评楼市，“超八成城市去化周期超警戒线”；中国网地产讯《杭州官方回应放开二手房限购:促进市场稳定》

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