21世纪经济报道记者沙丽、实习生白报道3月恰逢楼市传统的“小阳春”。然而，2024年第一季度，从各机构发布的最新数据来看，房地产市场仍处于调整过程中，“小阳春”质量较弱。

2024年4月10日，易居研究院发布的二手房交易报告显示，由于去年基数较高，今年一季度22个重点城市二手房成交366339套，同比下降24%，其中3月成交152572套，环比增长112%市场活跃度明显提升，但仍明显弱于去年同期，市场“以价换量”。

一季度二手房表现好于新房。易居研究院数据显示，1-3月，全国50城新建商品住宅成交3149万平方米，同比下降48%。3月新房成交季节性回升，成交面积为1379万平方米，环比增长115%，但成交量仅为去年一季度的一半左右。

今年以来，房地产政策支持力度进一步加大。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，年内超过160个城市发布了276条楼市支持政策。政策涉及加大公积金贷款支持力度、降低房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放宽限购、推进住房“以旧换新”等。

中国手指研究院市场研究总监陈文静对21世纪经济报道记者表示，3月以来，监管层不断释放稳定市场的积极信号，各地需求侧支持政策有望加速落地。随着供需两端政策的不断优化和调整，购房者的置业意愿或迎来温和修复。

二手房比新房好。

今年一季度房地产仍处于调整过程中。新房市场方面，克而瑞数据显示，今年一季度重点30城新房供应量为2095万平方米，环比下降44%，同比下降38%。根据郭进证券的分析，其背后的主要原因是部分城市房地产市场继续深度调整，房企“以销定投”，投资和供应大幅减少。

从新房需求方面来看，柯睿数据显示，由于供应紧张、去年高基数和当前房地产市场调整，第一季度重点30个城市的新房成交量为2412万平方米，环比下降43%，同比下降52%

从更广泛的角度来看，情况类似。第一季度，新房市场的供需双方都表现疲软。从100城成交数据来看，100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约40%。聚焦供应端，一季度新房批准上市面积同比减少约40%，整体供应处于较低水平。

环比来看，3月市场明显改善。前述易居研究院报告显示，3月全国50个重点城市新建商品住宅成交面积1379万平方米，环比增长115%，同比仍下降49%。供应方面，3月下半月房企拿证节奏加快，获批上市面积较上半年明显改善。

2月为传统淡季，3月新房成交量环比出现较大幅度增长，符合预期。从各地售楼处反馈来看，咨询量、看房量、签约率均开始增长，但市场表现仍明显弱于去年同期。

除了受去年高基数的影响，广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李鱼枷认为，新房数据的复苏不及预期。一方面，在就业、收入和预期的影响下，需求端基本面仍处于低位，幼儿园的收缩和消费仍处于复苏过程中，这也制约了住房等大规模消费。另一方面，二手房交易量增加。一季度重点30城二手房成交占比40%，同比上升16个百分点。其中二手房挂牌量占比约50%，这分流了新房市场。

二手房表现好于新房。易居研究院在二手房成交报告中明确，3月全国22个重点城市二手房成交152572套，环比增加112%，同比减少32%。观察历史数据，二手房成交同比明显回落，但总体处于高位。

但需要注意的是，综合机构数据、受访中介、房东、买家和专家的意见来看，“以价换量”在二手房市场尤为明显。

合硕机构首席分析师郭毅对21世纪经济报道记者表示，3月二手房成交大部分是卖家“以价换量”获得的，这也意味着对于卖家来说，目前只有降低价格才能快速实现交易。在她看来，仅从成交量的维度判断市场并不全面，且目前市场的下行趋势并未完全扭转。

在刚刚过去的清明假期期间，房地产市场表现平平。根据中指数据监测，今年清明假期重点20城新房销售面积较2022年假期下降约30%（去年清明假期只有一天，因此主要与2022年同期相比）。机构分析认为，清明假期期间，在前期政策优化下，部分城市市场热情小幅回升，核心项目到访量较节前有所增加，但整体来看，客户观望情绪依旧。

业内人士表示，今年的政策环境好于去年，但在长期缺乏信心后，市场仍处于修复阶段。在经历了传统楼市的“小阳春”之后，如果没有强有力的政策继续发力，5月开始房地产市场或将面临回调的风险。

年内释放160多个城市政策利好。

今年年初，住房和城乡建设部强调，要充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整房地产政策。政府工作报告再次强调，要因城施策优化房地产调控，地方支持政策要加大力度。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，年内超过160个城市发布楼市支持政策276次。政策涉及加大公积金贷款支持力度、降低房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放宽限购、推进住房“以旧换新”等。

公积金仍是各地最常用的政策调控工具。据前述机构统计，今年约有87个城市加码公积金政策，政策调控次数达100次。4月8日，北京、广州、苏州和沈阳均出台或计划出台公积金政策，如北京计划提高绿色建筑公积金贷款额度、广州计划提高公积金贷款额度、沈阳放宽“商转公”条件等。年内，襄阳、重庆、厦门、荆州、邯郸、潍坊、大连、湖州等多地推出公积金新政，涉及定向浮动贷款额度、提取公积金支付首付款、放宽公积金贷款使用条件等。

公积金的支持力度在加大，今年很多地方也下调了房贷利率。根据RealData中的监测，3月百城首套主流房贷平均利率为3.59%，二套主流房贷平均利率为4.16%，均处于历史低位，降幅分别为43BP和75BP。

此外，值得注意的是，近日，福州、济宁、青岛、南昌、赣州、九江等十余个城市宣布，将从4月起逐步取消首套房贷利率下限。

对此，陈文静认为，降低房贷利率可以更好地降低置业成本，促进需求释放。接下来，符合条件的城市未来仍有望下调首套房贷利率下限或逐步取消首套房贷利率下限。在之前下调过房贷利率下限的城市中，也有空房继续下调。

“以旧换新”政策也不断出台。据中国指数研究院统计，自2023年以来，已有超过30个城市表示支持“以旧换新”，其中涉及发放“以旧换新”补贴、联合开发商和房地产经纪人推出“以旧换新”服务、组织国有企业平台或开发商直接购买旧房等。例如，4月1日，郑州市发文支持“以旧换新”，计划今年通过指定主体收购、市场交易等方式完成1万套二手房“卖旧房买新、以旧换新”。

限购政策与购房者的购房资格和可购买的套数有关。今年重点一二线城市继续优化调整限购政策，如广州取消120平方米以上限购、上海放宽外环外单身人士限购、北京优化通州限购、取消离婚限购、杭州取消二手房限购等。

此外，天津西青、河南南阳、重庆、福建福清、江苏徐州、吉林长春等地通过减免税费、发放补贴等多种方式缓解居民购房压力。

东方金诚分析师唐小林对21世纪经济报道记者表示，需求不足仍是当前房地产行业的症结所在。释放合理住房需求，引导个人房贷利率进一步下降是关键。虽然目前的房贷利率已明显低于历史低位，但与经济增长率和物价水平相比，房贷利率仍大幅降低空。

在供给端，唐小林表示，今年以来，住房和城乡建设部、金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制。金融机构的参与将对保教大厦的顺利推进形成有力的资金支持，也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，助力房地产行业平稳健康发展。此外，3月22日召开的国务院常务会议对房地产进行了深化部署，会议明确了与商品房相关的基础制度要进行改革，这可能意味着未来与商品房预售制度、土地出让制度和房地产税收制度相关的基础制度可能会进一步改革。