根据信托业协会发布的2023年行业数据，信托投向房地产领域的资金规模自2018年以来首次跌破万亿元。上海金融与发展实验室主任曾刚直言，传统房地产信托业务作为信托主要业态的时代已经结束。

在微观层面，根据21世纪资产管理研究院的统计，大多数信托公司投资房地产行业的规模和比例正在逐年下降。2023年，仅有一家信托公司对房地产的投资超过1000亿，57家信托公司中有44家对房地产的投资低于10%。

多位业内人士对记者表示，“最难的时候已经过去”，风险资产存量已经基本暴露。与此同时，一些从业者坦言，当前风险化解形势不容乐观。

信托公司在风险项目处置方面也面临诸多困难。记者获得的两份材料显示，近期部分信托项目因底层资产或抵押物未得到有效处置而再度延期。多位受访人士指出，抵押物变现难是目前风险处置的一大难点，资金是否真正用于项目也将影响房地产信托项目风险处置进度。

规模下降

根据信托业协会披露的行业数据，2023年，信托投向房地产领域的资金规模为9738.61亿元，同比下降20.43%，占比仅为5.6%。最高峰时，投向房地产领域的信托规模超过2.7万亿元，占比超过15%。

数据来源:21世纪资产管理研究院整理自信托业协会。所有数据请联系21资产管理助理（zgyjy21）。

从各家信托公司披露的数据来看，近年来投向房地产行业的信托资产和自营资产规模也明显下降。

21世纪资产管理研究院统计了57家2023年年报披露资产情况的信托公司数据。从信托资产规模来看，1家投向房地产行业的信托资产规模超千亿，29家投向房地产行业的信托公司规模超百亿。

数据来源:21世纪资产管理研究院整理信托公司财报，所有数据可联系21资管助手（zgyjy21）。

从占比来看，57家公司中有44家将信托资产投向房地产行业，占比不足10%，其中32家公司占比低于行业5.6%的水平。不过，也有一些“极端案例”，如万向信托对房地产行业的投资占比仍高达53.47%，而华澳信托、建元信托、爱建信托和长城新盛信托的占比也超过30%，分别为42.81%、40.94%、39.5%和33.16%。

自营资产方面，57家公司中有26家投资房地产，兴业信托和爱建信托投资房地产的资产规模均在50亿以上，占比分别为30.16%和46.44%。

数据来源:21世纪资产管理研究院整理信托公司财报，所有数据可联系21资管助手（zgyjy21）。

上海金融与发展实验室主任曾刚在评价2023年中国信托业发展时直言，与上一个高峰时期相比，信托投向房地产领域的资金规模和占比均大幅下降，表明传统房地产信托业务作为信托主要业态的时代已经结束。

不过，由于房地产信托是信托业受宏观政策、行业监管和市场环境多重约束最明显的业务领域，此前已出现大量违约事件。对于当前的业务风险，有分析人士认为，自去年以来，房地产信托产品违约事件频发，难以判断真实风险。然而，一些从业者表示，“最艰难的时刻已经过去，暴力活动几乎已经结束。”

上海一位信托行业人士认为，“风险资产存量基本暴露，不必过于担心未来对市场的潜在风险影响。”

上述人士用行业统计的违约数据进一步解释称，房地产信托违约从2020年底开始激增，2021年和2022年达到峰值，2023年后开始下降。

处置进展缓慢。

值得关注的是，部分信托公司受房地产业务拖累，已经面临业绩亏损、不良居高不下的窘境。

2023年年报发布后，华澳信托因营收大幅下滑、净利润连年亏损引发关注，自营不良率升至55.34%。从资产投向来看，其信托资产投向房地产行业的比例高达42.81%。

在房地产项目风险处置过程中，信托公司仍面临诸多挑战。在谈及底层资产处置时，上海一位信托从业者坦言情况并不乐观。记者获得的两份近期延期的产品材料也印证了这一点。

记者获得的一份爱建信托敏捷成都东部新区项目信封报告显示，由于房地产形势严峻、新冠肺炎疫情影响以及主要竞争对手阳光城和融创的债务危机，该项目已陷入僵局。爱建信托表示，近两年来，其多次与上述三家股东就项目重组事宜进行协商。由于对项目价值的判断存在较大分歧和观望态度，增加了项目重组的难度。截至报告日，各方股东未能就收购条件达成一致。截至2023年底，已同步准备相关诉讼材料，并与地方政府、法院等相关机构进行诉前沟通。

该项目于2021年5月立项，已从2023年5月延期至2024年5月。受上述一系列因素影响，该项目再次延期，将延期至2026年5月。在风险应对措施方面，爱建信托表示，将推进项目收购谈判和恢复开发销售工作，同时计划推进破产重整诉讼程序，通过引入重整投资人推进项目的恢复、重建、销售和管理工作。

记者获得的另一份中融信托融培231号产品中期管理报告也面临类似的底层资产处置进展缓慢的问题。

本产品对应的项目公司以未出售的商业、土地使用权提供抵押担保。2022年4月，项目公司对应的银行账户、土地及地上在建土地、本项目抵押的现有商品房及追加抵押物全部被查封。2023年5月和8月，该项目的一个抵押物被拍卖了两次，但由于没有竞买人报名，全部被拍卖。2023年10月，拍拍贷平台披露了前述抵押物的出售公告及说明，但在出售期间交易并未成功。目前，中融信托已向法院申请以物抵债并继续推进抵押物处置工作。

处置进展缓慢也使得项目继续延期。中融信托在报告中表示，根据信托合同的约定，信托计划项下的所有信托单位将展期至信托财产全部变现之日，或信托财产中的现金部分足以支付所有信托单位按照信托文件约定的参考年化收益率预期分配的预期税费、手续费、信托报酬等信托费用（不含浮动信托报酬）、债务（如有）和信托利益时，受托人宣布终止信托计划。

风险管理的难点在哪里？

房地产信托项目风险管理有哪些难点？

信网研究院研究员郭燕菊认为，抵押物变现难是重要原因之一。“即使信托公司通过司法程序获得胜诉判决，也很难成功执行涉案公司的全部财产。涉及多方利益，风险项目往往涉及多个信托公司、融资人、担保人等。在处置过程中，需要平衡各方利益并达成一致。市场环境和政策的变化，市场环境的变化，如房价的波动和政策的调整，可能会影响风险项目的处置进度和效果。”

华东地区一位信托行业人士也向记者坦言，信托公司处置抵押物需要较长时间。在实操层面，信托公司也会通过专业机构寻找三方参与建设管理。

上海一位信托业内人士告诉记者，资金是否真正用于项目，也会影响房地产信托项目的风险处置进度。在与房地产公司的合作过程中，如果信托公司根据合同进行贷前尽职调查和贷后尽职监管，项目资产将相对优质，违约后处理风险将相对容易，退出路径将有很多。近年来，信托公司不断探索房地产项目的风险处置路径，都是基于项目本身的销售回报或商业价值，如通过债转股接手项目、引入第三方资金进行开发建设、打包出售给AMC或投资公司等。此外，一些信托公司采取类似的资金纾困方式，并构建亲子基金模式向陷入困境的企业和项目注资。该信托计划认购有限合伙企业的劣后级股份，包括AMC和其他投资公司在内的其他资产管理机构将解决优先资金。信托公司的关联公司或其他第三方将负责项目开发和建设，并成功盘活资产。

同时，上述人士提到，如果信托资金不用于项目，房地产公司目前将资不抵债，失去自救能力，面临淘汰或并购重组甚至破产重组。“在这种情况下，信托公司极为被动，没有有效的风险处置措施。唯一能做的就是申报债权，等待统一解决方案。”

（文章来源:21世纪经济报道）