记者李慧林编辑严紫薇
“万科很早就提出‘活下来’的想法，但考虑的不够全面。在不断变化的市场下，过去稳定的标准可能无法完全保证公司的安全。”
3月29日，在业绩交流会上，董事长郁亮携一众高管亮相，直面生存问题。
月初以来，这家一贯稳健的房企卷入债务风波。
在近两个小时的交流会上，郁亮和管理层答疑解惑，力证资金安全、经营稳健。
郁亮表示，为了生存，生意好只是一方面，公司还要做极端情况下的压力测试，做好充分准备。
他提出了“降杠杆”的目标，并计划在未来两年内减少1000亿元以上的有息债务，这大约是目前有息债务的三分之一。
“我们永远不会躺平。”他说他有信心跨越这个障碍。
尽一切努力减少债务
保障流动性安全是以郁亮为首的管理层最紧迫的任务之一。
截至2023年末，万科一年内到期的有息负债624.2亿元，账上货币资金998.1亿元。
行长朱久生试图安抚市场。他提到，在预售监管资金被排除后，2024年的债务偿还“压力很大，但可以通过”。
今年二季度，公司有56亿元境外债务到期，已提前启动相关置换和偿还准备工作。
围绕降杠杆目标，郁亮迅速行动。
万科宣布2023年不分红，打破了31年来不分红的传统。
“轻装上阵后，可以更好更长久地为股东创造价值。”郁亮表示，先降低负债，再在安全的基础上考虑分红问题。
他率先放弃高薪，开始攒钱。
宣布俞亮、朱久生及监事会主席被解冻，自愿领取税前月薪1万元。
巅峰时期，前两家公司税前薪酬均在1000万元以上，2023年降至120万元左右。
郁亮指出，过去，万科通过盘活存量、增加新的融资渠道、交易资产等方式，持续将经营性房地产转为动产以补充现金流。
未来将以更强的危机感推进。
2023年，万科通过资产处置回笼现金123亿元。管理层预计今年资产交易规模将更大，交易回报不低于300亿元。
抢占公募REIT风口，郁亮着力盘活重资产。
万科李因集团发行的金钟李因房地产投资信托基金进入询价阶段，并于4月8日开始认购。发行现金后，将先归还22.3亿负债。
管理层提到，未来将有59家购物中心作为筹集资金的大名单。
此外，物流REITs已于3月1日获得受理，预计将于近期获批。预计长租公寓REITs将在两周内提交申请材料。
给足时间
过去一年，楼市疲软，万科销售承压，仅实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。
3月中旬，出于对万科恢复销售和改善融资渠道能力的担忧，穆迪将万科评级下调至Ba1。
朱九声解释称，在评级下调、影响有限、销售下滑的情况下，我行与万科是防范风险的盟友，长期合作的26家银行均给予支持。
“金融机构皱着眉头，给出建议，给予宽容。”朱久生提到，2023年新增银行融资近900亿元。
融资中的挑战主要在于“模式”的变化。朱九声形容为上帝为万科关上了一扇门。
过去公司90%的融资是“总对总”的信用债，其中80%可以由总部单个融资团队完成，所有资金可以一次性提取。
现在银行融资改为项目制，贷款将在监管账户中关闭，并且需要根据项目进度提取，导致总部的自由现金流略有不足。
他提到，银行给了万科1-3年的时间来逐步改变其模式。
幸运的是，我们打开了两个窗口:
一是截至3月底，白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元；第二，今年前三个月，我们从经营性物业贷款中获得了约100亿元的新增贷款。
“我们的资源和资产充足，经营贷将带着数百亿芝麻开花结果，为公司提供新的资金来源。”
他提到万科正在整理资源、盘点资产和提供抵押品。
股东支持。
大股东的支持给了郁亮突围的信心。
当面临危机时，深圳市国有资产监督管理委员会做出了积极声明，帮助其稳定市场情绪。
此后，大股东采取了四项举措支持万科，包括:
首先，帮助他们处置流动性相对较差的资产和长期股权投资；第二是认购该公司的金钟李因消费类房地产投资信托基金；；三是通过深圳国企与万科的产业协同效应，推动多个项目的合作；四是协调金融资源予以支持。
其中，深圳铁路和深圳国资海港人寿分别以10亿元和1亿元的额度认购万科消费类REITs。
万科预测，如果四项措施全部实施，可释放流动性100亿元以上。
房地产行业仍在调整。1、2月百强房企销售业绩下滑超50%，万科销售额下滑约40%。
郁亮保持乐观。“行业不可能回到过去的高点，但前景依然广阔。”
他预测未来住房建设的中心价值将是10亿平方米。目前，已经出台了大量支持房地产市场的政策，力度比前几年更大。相信市场会逐渐复苏。
面临多重挑战的万科基本面稳定。
2023年其销量排名行业第二，同比降幅低于行业。化学物质去除率也在增加，全年新项目开业首日化学物质去除率接近67%。
其经营性现金流已连续15年为正。
郁亮希望跨过这个门槛，把万科变成一家更好的公司。
