一线城市心照不宣的松绑。

房地产市场不断传来好消息。

3月27日，北京市住房和城乡建设委员会宣布取消北京市“离婚后三年内不得在京购房”的限购政策。“从今天起，在审查购房资格时不再审查这一项。如果其他项目合格，就可以在北京买房了。”

过去几年，离婚限购政策一直是一线城市控制“通过离婚骗取购房资格”的必要手段，打击了通过离婚骗取购房资格的投机行为，但这一政策自出台以来一直备受争议。

批评者认为，这很容易造成意外伤害，即那些真正离婚的夫妻也失去了离婚后立即买房的机会。以北京为例。2021年8月，北京规定:夫妻离异，离异前原家庭拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策要求的，自离异之日起三年内，任何一方不得在本市购买商品住房。

不过从实际情况来看，毕竟只有少数人通过离婚骗取了买房资格，而被误伤的人就更少了——也就是说，这个政策其实是整个限购篮子里的一颗小豌豆。

然而，北京“离婚三年内不得在京买房”的政策一经确定，许多媒体都用了“沉重”一词来形容。

由此也可以看出，在仍然铁板一块的北京，逐步取消限购政策仍是市场的预期。虽然步骤非常谨慎，但毕竟北京已经迈出了这一步，并向市场传达了信心。

几乎在同一时间，深圳和上海也开出了松绑药方。3月26日，深圳市规划和自然资源局向媒体证实，深圳正式取消已实施十余年的“90/70政策”。这一规定出自2006年九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“90/70”政策简称“90/70”。

2010年，深圳以SZT688号文升级了这一问题，要求“项目中建筑面积小于90平方米的普通住房建筑面积和套数不应低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%”，比国家规定更严格。

此前，上海曾在3月初的本地拍卖中松绑“90/70政策”，将90平方米以下户型比例从70%调整为50% ~ 70%。虽然保住了尾巴，但开发商自主掌握的规模却少了近一半。

“90/70政策”的核心是要求小户型数量占多数，并控制面积以控制总房价。这是政府在房地产开发初期缺乏经济适用房时的最后手段。

但现在，一方面国家大力推进保障房建设，另一方面当前住房市场的核心需求是改善型住房，政策调整迫在眉睫。2022年四季度以来，“支持刚性和改善性住房需求”的表述出现在* *会议中，并首次写入2023年政府工作报告。今年的政府工作报告要求“满足刚性需求和多样化、改善性住房需求”，而3月22日的国务院常务会议要求进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。因此，放松“90/70政策”，让更大的房子进入市场也是一种趋势。

柯睿数据显示，2024年1-2月全国成交结构趋于改善面积段，140 m以上产品占比同比提升3.8个百分点。以深圳为例，深圳90m以上户型成交比例正在逐年提升，从2019年的53.5%提升至2023年的67.5%。

房地产市场供需关系发生重大变化，楼市进入改善时代。这也从侧面倒逼政策调整以满足市场需求。

市场将等待北京逐步松绑“90/70政策”。

“地王”的逻辑

楼市放开政策的效果也在本地拍卖市场显现。合肥、厦门、苏州、宁波等二线城市拍出新地王。

新地王从合肥起步。2月29日，合肥龙年首场土拍，三宗地块以32.28亿元成交，其中快速路05号地块以25050元/㎡成交，溢价率54.15%，成为合肥新的地王。

之后，3月13日，苏州以45455元/㎡的地价拍卖狮山Z03农业干部学校地块，成为江苏新地王。但两周后的3月27日，苏州园区双湖地块被绿城以总价30.82亿元、溢价18.22%竞得。楼面地价为65022元/㎡，创下江苏新纪录。

同一天，厦门和宁波也迎来了龙年首拍。2024年厦门首场土拍诞生了楼面地价新“地王”——思明区将军庙2024P01地块被厦门国贸以总价32.1亿元竞得，折合楼面地价6.27万元/m，溢价率高达41%。

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值得注意的是，厦门本次土地拍卖不设底价，取消地价上限。同时取消限售均价，仅保留车位限价和装修限制。它吸引了包括中海、建发、国茂、联发、华润、保利和厦门安珠在内的中央国有企业参与拍卖。

宁波也在3月27日拍出新“地王”。当日，宁波主城区鄞州区首宗商品房成交。经过67轮竞价，被浙江交控以16.53亿元竞得，楼面价25948元/㎡，溢价率25.43%，刷新了宁波楼面价天花板。

从世界各地城市的本地拍卖现状来看，特点也非常明显。“地王”的兴奋是表象，但实际上，理子仍在靠政策推动。

首先，各大城市开始拿出核心地块，为当地拍卖市场“升温”。厦门岛、苏州园区和宁波鄞州是各自城市的核心。以厦门为例，该地块位于厦门老城区核心区域，生活配套齐全，交通便利，教育配套优质。而且项目竞争压力较小，目前地块区域无新房项目在售。

由于这些核心地块的土地已经按地价拍卖，一些地方，如苏州的地价和江苏的地价自然不会便宜，未来市场价格将领先，这很可能会稳定房价并增强楼市信心。

其次是地王的出现，基本默认取消了“别墅禁售令”和“限价令”，开发商的空得到了提升。厦门取消地价上限，限制销售均价。苏州金鸡湖那块地，未来要建的房子是湖景房，都是低密度大平层。这些政策的推动是活跃本地拍卖市场的潜在动力。

活跃的地方拍卖市场仍由中央国有企业支撑。

根据中房院发布的2024年1-3月全国房企拿地TOP100排行榜，2024年1-3月，TOP100企业拿地总额为2217亿元，同比增长14.9%，但支撑地方拍卖市场的基本都是中央国企，尤其是地方城投。

从上图可以看出，地方城投公司，如石家庄城发投资集团和济南高辛控股集团，以及华润系和中铁系的中央企业占据了土地收购名单的前列，而民营房地产企业仍在渡劫，市场需要进一步供应“暖气”。

policy空还可以进一步扩展。

今年全国“两会”期间，政府工作报告、民生新闻发布会、代表委员提案均聚焦房地产行业，包括支持不同所有制房企一视同仁稳定融资主体、构建房地产开发新模式、建立要素联动机制、补齐保障短板启动双轮驱动、因城施策， 优化房地产调控等政策充分表明了今年国家对房地产市场的支持。

特别是调控的主动权交给地方后，各地根据本地区的实际情况祭出各种法宝，一时热闹非凡。

据不完全统计，自2024年3月以来，已有超过40个省市对楼市政策进行了优化调整，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、发放购房补贴等。

房地产专家丁祖昱团队认为，房地产政策将再次迎来宽松潮，一线城市的楼市调控将继续调整和放松，二三线的限制性政策将全面放开。

不过，目前主要城市仍有很多限制措施，不利于整个市场的复苏。

3月28日，上海黄浦新天地板块中海顺昌九里开盘选房，最终以98.5%的成交率、约196.5亿的总销售金额刷新中国楼市开盘纪录。值得一说。

中海顺昌九里备案均价17.2万元/m，包总价约4000万元。3月19日，本项目认购结束，共吸引736组认购，认购率达143.8%，总认购金额达28亿元，创造了上海2021年积分制以来黄浦豪宅认购数量和金额的新高。

这说明一线城市并不缺乏购买力，而是缺乏对楼市的信心。一旦优质资产进入市场，即使在寒冷的冬天，房地产市场也可以非常热闹。

值得一提的是，在本次项目选房中，245m户型最受欢迎，率先被抢购一空空。这与上文提到的深圳销售数据一致，一线城市已进入大户型改善时代。跟随一线城市的脚步，随着中国房地产市场的整体调整，它已经开始逐渐从刚需向改善时代过渡。

陈启宗在恒隆集团2023年年报《主席致股东的一封信》中表示:“只有变化才是永恒的。当外部环境发生变化时，每个人、每个城市和每个国家都必须做出调整，才能生存和寻求荣耀。”

如果政策不能彻底松绑，至少也要根据需求及时调整。

第5711期原创首发文|作者梁云峰

参考:丁祖昱点评楼市，“一线城市楼市调控将再次松绑！》;中指研究院，2024年1-3月全国房企拿地TOP100榜单。

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