7月21日，《中共* *关于进一步全面深化改革推进中国现代化的决定》(以下简称《决定》)正式发布。《决定》第44条为房地产行业未来发展指明了方向，涉及新的房地产开发模式、“市场+保障”双轨制供应体系、因城施策、房地产融资、房地产税等诸多方面。
决定指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式。加大保障性住房建设和供应，满足工薪阶层刚性住房需求。支持城乡居民多样化和改善性住房需求。充分赋予各市政府调控房地产市场的自主权，允许相关城市因城施策取消或降低住房限购政策，取消普通住房和非普通住房的标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
易居研究院研究总监严跃进认为，房地产政策的内容是在“完善保障和改善民生制度”的框架下进行的，也就是说相关政策要从民生的角度思考新一轮的工作，尤其是从人民群众最关心最直接最现实的利益出发，包括买房、房价等。后续要研究新一轮改革中人民群众住房民生的新需求和新需求，以需求为导向谋划发展。
关于未来住房制度，《决定》首先明确要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式”。在严跃进看来，新一轮行业发展中的核心住房制度是“租购并举的住房制度”，有望贯穿新一轮房地产发展的全周期；要积极推广该制度，房地产开发的新模式也需要积极推广。
李广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员认为，建立租购并举的住房制度已写入十九大和二十大报告，是新时期我国住房制度的发展方向，也是房地产新模式框架下住房供给侧改革的主要内容。目前住房需求的主体是新市民、年轻人和外来人口，包括工薪阶层和人才群体。他们的生活方式是先租后买。
近年来，租购并举的住房制度已经初步形成。李表示，目前热点城市大规模租赁住房供应量占比近30%，租房和享受公共教育已经在热点城市落地。
如何构建更符合当前市场需求的开发模式？《决定》强调，要“加大保障性住房建设和供应，满足工薪阶层刚性住房需求。支持城乡居民多样化、改善性住房需求。”
有房地产行业资深分析师指出，《决定》强调“保障性住房供应”，保障性住房供应是接收工薪阶层的刚需，这也意味着未来商品房将满足更多的改善性需求。同时强调“多元化”和“改善型”住房需求，明确了未来不是经济适用房的单轨制，而是“市场+保障”的双轨供应体系，其中商品房产品需要面对多元化和改善型需求，这也对应了政府一年多来反复强调的“好房子”。
关于目前各地的政策调控力度，《决定》还提出“赋予各城市政府房地产市场调控的充分自主权，因城而异”。
李认为，这赋予了市级政府调控房地产市场的自主权，是完善房地产调控权责分配，实现权责对等的体现，是提高治理能力。也就是说，调控的权力会交给地方，稳定房地产的责任也会交给地方。随着城市、区域、购房者的分化，地方政府需要在自主的前提下实行因城施策，才能管好房地产。
值得一提的是，决定还特别提到“允许相关城市取消或降低住房限购政策，取消普通住房和非普通住房标准。”
业内人士认为，这可能意味着后续城市将进一步放宽限购政策和普通住房认定标准。有房企内部人士指出，取消或减少限购，取消普通住房标准，实际上已经在大部分城市实施。
在58安居客研究院院长张博看来，一线城市是否放开限购，取决于政策导向、市场供求、经济发展等因素的综合效应。一线城市以外的城市取消限购，或者大幅度取消限购，会更加确定。一线城市由于经济基础雄厚，人口密集，市场长期潜在需求大，目前完全取消限购的可能性相对较小。但未来随着政策调整和市场变化，包括北京、上海在内的一线城市逐步放松限购政策，如放宽购房资格、缩短社保年限等，将是重要趋势。
取消普通住房和非普通住房的标准也将是房地产市场调控的一个重要方向。
张博认为，从三中全会报告的方向来看，满足多样化的改善性需求是一个重要方向，而取消普通住房标准本身也是通过政策调整，将改善性需求与税费需求首次进一步对齐，给予同等保障。从这个趋势来看，未来税费层面的改善型需求政策有望与首套需求保持同步，更好地综合平衡考虑需求层面。
上述房企内部人士认为，取消普通住宅和非普通住宅的标准，是从鼓励改善型住宅的角度出发，相当于提高了房地产行业的门槛，有助于减少供应，提振购房者的信心，维护市场的长期稳定。
近年来，由于新房交付，业内频繁出现取消预售制度，促进现房销售的讨论。《决定》还提到“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。
上述房地产行业资深分析师认为，决定中用“改革”二字代替“取消”，说明未来将是比简单取消更系统的政策体系调整；其次，融资方式和预售制度一起讨论和改革，说明融资方式的改革和预售制度的改革将是互补和协调的。
在李看来，融资方式就是全面推行白名单融资协调机制，即加强财政和住建部门房地产政策的“一致性”，实现住建部门房地产监管职能，满足房地产项目合理融资，最大限度降低金融风险。
李认为，白名单融资协调机制全面实施后，只有合规的项目才能获得融资，合规的项目也一定会获得合理、足额的融资，通过预售获得高周转的需求也有所下降。未来将鼓励现房开发，预计在土地出让、规划建设、融资、交付等方面会有扶持政策。从预售到现售的转变，也是房地产新的发展模式。
另有房地产行业分析师指出，融资总量管理、三条红线、“双集中”等各种融资政策变化，是为了告别房地产“三高”模式，逐步促进现房销售。
对于牵动众多购房者神经的房地产税，决定也再次提到“完善房地产税制”。
不过，业内并不认为这一提法意味着马上开征房地产税。上述房地产行业资深分析师指出，房地产税制并非特指房地产税，与房地产相关的税种有10多个，包括营业税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税等。同时，这次对“完善”的强调，而不是之前使用的“推进立法”、“做好试点”等，可能会包含更全面的房地产税制改革内容。
综合来看，华泰证券认为三中全会对房地产的表述是中长期的表述，并不是要马上实现。整体来看，所有的内容都已经在做了，也是可以预期的，没有超出预期的部分。短期来看，需要进一步推进因城施策稳定市场的政策。中长期来看，市场企稳后，现有的房屋销售制度和房地产税需要关注。
