1-年中前两天统计局1-6月数据出炉，各大房企也发布了上半年业绩公告。

总的来说，基本在意料之中。从数量上来说，有复杂的感觉。

令人担忧的是，1-6月，全国房地产市场运行数据，房地产投资、销售和融资指标仍在下降。

截至7月15日，披露中报业绩预期的61家房企中，有41家房企出现亏损，其中21家由盈转亏，仅有20家房企预计盈利。这个赔付率也创下了近年来的新高。

亏损原因主要是结转项目减少，降价促销导致毛利率下降，房价下行导致减值。毕竟，截至6月，全部70个大中城市中，新房销售价格同比下降的城市有68个。价格全线下跌，之前计算的商品价值必须打折。

可喜的是，由于政策利好的持续发酵和房企年中的努力，6月单月销售金额创下年内最高水平。6月新房销售面积和销售量环比均增长50%以上。政策的拉动作用还在。

另外，从3月底开始，库存已经连续4个月下降。“去库存”也开始有了初步成效。

从企业层面来看，为了应对当前行业的低迷和自身企业实际经营困难的惊涛骇浪，上半年，为了稳定通航，房企也做了大量自救工作。

减债依然是重中之重，下半年偿债压力依然很大。

虽然今年房企融资政策相对积极，各地都在加快上半年融资协调机制“白名单”的落地，但降雨不均的情况依然存在，部分房企融资依然困难。

据克而瑞统计，今年上半年，65家典型房企融资总额为2131亿元，同比下降37%。上半年到期的房地产债券规模高达2799亿，而发行规模只有961亿。三季度还有1000多亿债券到期，房企偿债压力依然很大。

所以，今年上半年，很多头部房企依然把还债和债务优化作为重中之重。

在6月份的股东大会上，龙湖明确表示，2025年到期的部分债务也将在2024年逐步提前偿还，以确保年末短期债务处于安全水平。

其实龙湖还债的意愿确实很强烈。

截至5月底，龙湖年内到期的剩余公募债务仅剩45亿元。

6月28日，龙湖集团提前兑付26.5亿元CMBS债券，并于当日提前赎回6.2亿美元债券。

7月17日，龙湖集团完成旗下债券“19龙湖04”回售，回售金额14.93亿元。还决定回售后的债券取消，不再回售。

公司甚至设立专门账户，提前归集资金，用于清偿到期刚性债务。

目前龙湖今年到期的公募债券只有30亿。到2026年底，海外将没有到期的公共债券。

根据中报预测，今年上半年龙湖合同销售同比下降48%，合同销售面积下降约37%。显然，在业绩下滑的背景下，龙湖在努力追求安全第一。

早在4月底的股东大会上，上半年处于风口浪尖的万科就制定了“瘦身健体”的一揽子计划，以实现三个目标:

一是“减债”，未来两年将减少有息债务1000亿元以上，未来五年有息债务总规模减少一半以上；

于是，今年上半年，万科开启了“卖卖”模式。仅上半年大宗资产交易就达93.4亿，包括七宝万科广场50%股权、超总项目、南翔印象城48%股权等优质资产。

二是完成“融资方式的转变”，从统借统还的模式向项目、资产信贷的融资模式转变；

关于项目白名单，我们按照“所有报告都要上报”的原则积极申请，公司在建项目大部分都向当地城市进行了“白名单”申报。今年以来，公司新增融资和再融资总额超过600亿元，对应还款超过500亿元。其中，万科上半年新增经营性物业贷款149.8亿元，快速调整债务结构的策略明确。

三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源，做好做强住宅综合开发、物业服务、公寓租赁三大主业。在REIT基金方面，4月份，万科完成了规模为32.6亿元的印度REITs的发行，以及保障房租赁REITs和物流仓储REIT32.6的申报

尽管如此，今年上半年，万科首次出现经营亏损，而且规模相当惊人。上半年报告的净利润亏损高达70-90亿元，是亏损最大的房企。

要知道，万科去年上半年也是盈利98.7亿，差距相当巨大。为了稳定市场信心，公司高管还在7月份融资2亿元增持股份，并自愿锁定两年。

至于亏损的原因，也很清楚，主要是四点:

①开发项目结算规模和毛利率大幅下降。因为我在2022年之前拿了很多高价地，现在的回报达不到当时的投资预期。

②公司对部分项目计提减值准备；

③部分非主营金融投资出现亏损；

④部分大宗资产交易、股权交易价格低于账面价值。就是资产廉价出售，带来一些损失。

对于万科来说，目前最优先考虑的是“减债”。目前只有优质资产才能快速卖出，换取现金流。熬过“最黑暗的时刻”，生存下来，才能发展。

产品体系全面升级，头部房企越来越迫切。

归根结底，还债只是结果。能否顺利还清，核心关键点是销售回款。

目前要想取得更好的销售成绩，最好的策略就是走性价比路线。在这种竞争环境下，如果不想被竞争对手的价格战“卷起”，就只能疯狂“卷起”产品。

所以，今年上半年，头部房企在产品研发上下足了功夫。在不久前的《房地产，终于重回正轨》中，明袁俊对近期各房企在产品上的创新做了详细的介绍。

比如绿城编制了《绿城好房子标准》，包含1个总则，6册，共226条条款，其中190条严于国家标准和行业标准。并于6月底通过了专家组的评审，成为行业内首个“好房子”标准。

4月，法华还发布了“新一代好房法华技术+产品系统技术标准”，目前已在珠海港一号、珠海港、金湾玺等多个项目进行试点。

与此同时，法华股份近日在中国房地产业协会的指导下，在中国标准研究院、中国建筑科学研究院的深度参与下，完成了《技术+好房子产品体系白皮书》，并同步启动了《智能家居技术应用标准》的编制工作。

事实上，据不完全统计，已经有10家左右的房企推出了自己的好房子战略。市场产品端的激烈竞争正在快速推动企业和行业的标准刷新。

其实几年前全行业就有过一次大规模的标准化建设潮，但当时的标准化更多的是为了服务周转快，通过标准化设计和限时技术提高运营效率。

这种标准化体系显然不符合当下的时代特征。所以我们会发现，头部房企开始了新一轮的标准化建设，这一次不再从企业运营的角度出发，而是从客户需求的角度出发。

通过标准化统一设计理念和产品质量，同时兼顾运营效率。这也是房企应对市场转型的重要战略调整。

多赛道发力，不断创新标准和模式。

企业发展轨迹不断下降，第二条曲线必须发力。

从上半年来看，房企在代理建设和资产管理方面都有长足的进步。

以代理建设为例。今年上半年，代建轨道20强企业新签施工面积达8587万平方米，半年完成新增施工面积的72%。企业扩大项目的意愿非常强烈。

尤其是一些在发展轨道上发展受阻的房地产企业，代理业务迅速扩张。例如，上半年新城建管、金融共创、海洋建管新增签约面积同比增长132%、199%、329%。

招商局蛇口和绿地集团也分别搭建了“招商局建管”和绿地智慧建设平台，正式进入建设轨道。

随着建筑赛道的日益拥堵，头部建筑企业也开始建立新的标准和模式，以巩固自己的竞争优势。

首先，提高服务标准。

比如第二季度，金地管理层发布“委托驾驶舱2.0”，通过可视化系统清晰呈现进度、营销、成本、工程、设计、费用等200多项业务指标，80%的数据实时更新。

让委托方随时掌控项目进度和各项数据，对项目财务状况、开发进度计划、营销目标达成、成本执行偏差等风险进行智能监控和主动预警。

以解决协调困难、沟通成本高、委托方信任度不够等问题。通过服务升级提高项目拓展竞争力。

二是创新模式，启动合伙人制度。

今年上半年，旭辉建管、金科金建管、新城建管等多家公司提出了外部合伙人计划。

比如旭辉建设管理有限公司的“千帆计划”，就是发展有深厚经验、项目资源和人脉的外部合作伙伴加入。而且，两个月带来了8个新的签约项目。

金科金建设管理有限公司，即使对于合伙人，也不限行业，不限背景。凡能为代建提供信息资源、促成代建项目签约、引入代建资金的个人和团队均可成为合伙人。

目前建设轨道的项目扩张欲望甚至让我们看到了前几年房地产企业抢地的势头。

除了赛道的建设，资产运营也成为部分房企的锚。

今年上半年，龙湖集团实现营业收入139.4亿，同比增长7.6%，创下历史新高。

事实上，去年龙湖的经营性业务利润占比超过60%，已经成为龙湖名副其实的业绩支柱，实现了从“输血”到“造血”的转变。

今年龙湖对业务运营进行了整合。4月，全新的资产管理品牌“逍遥舟资产管理”成立，整合公寓长租、产业写字楼续租、游憩等业务，定位为“全周期、全业态资产管理运营商”，全面发力存量赛道。

摘要

无论是企业运营的安全垫准备，增量赛道的护城河建设，还是新赛道的全面开航，头部房企早已抛弃幻想，转向全方位的主动自救。

毕竟行业大势已定，只有适应才能生存。