“2020年买的时候是LPR+30BP(4.5%)，现在第一套是LPR-45BP(3.5%)，差了100BP。”深圳租客王全(化名)最近百感交集，他也开始打算考虑将银行贷款改为组合贷款或者提前还贷。
类似王权的案例不在少数。楼市“5.17”新政一个月后，部分城市现有房贷与新增房贷利率差距较大，提前还贷热情持续，社交平台下调现有房贷利率的呼声再起。
业内人士认为，目前银行息差继续承压，短期内难以再次下调现有房贷利率。要想遏制“提前还款潮”，一方面可以引导商业银行适当降低二套房贷利率，另一方面需要扭转居民资产荒的预期。
利差帮助居民提前还贷。
楼市“5·17新政”后，现有房贷与新房贷的利率差距进一步拉大。
以深圳为例。对于2019-2022年间购房的客户，很多房贷的利率下限都是LPR+30BP，但新政下首套房贷款的利率下限只有3.5%，明显不同。如果按照首套房贷金额500万元、30年期限计算，总利息和月供的差额为104万元和2882元。
上海的情况也差不多。2021年7月至2023年12月期间，首套房贷利率为4.55%(LPR+35BP)。上海两次优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降至3.5%，相差100BP以上。
据广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李介绍，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、厦门等几个重点城市的首套房贷利率普遍在4.8%-5.2%之间，比目前首套房贷增量高出约150BP。
利差的增大成为这些购房者提前还贷的诱因之一。
“本来打算存一些资金以备不时之需，但是最近因为现有房贷和新房贷的利率差太大，感觉很不好。这周打算和银行约好提前还款20万。”王全告诉记者。
和王全类似，在深圳工作的李明(化名)也是高息买入。2020年，他花700万在深圳龙华买了一套三居室，房贷利率LPR+30BP。随着增量房贷利率再次下降，李明预计存量房贷利率也会下降，也打算再次提前还贷。“算算过去一年的投资综合收益率，不到1%。已经在犹豫要不要提前还贷了。最近利差扩大，提供了一个机会，下周干脆把理财和基金里的资金拿出来提前还贷。”他告诉记者。
提前还贷热还在继续。广东某股份制银行的客户经理在交流时告诉记者，近一个月来网点提前还贷的预约比以前有所增加，但没有去年的排队“盛况”。客户端基本上一个月就能搞定。
数据端也出现了。央行最新公布的金融数据显示，5月新增贷款同比大幅减少，M1(狭义货币)和M2(广义货币)增速继续回落。一些机构认为，M1和M2衰落的本质是私人部门修复资产负债表的行为(包括提前还贷)带来的连锁效应。国泰君安研报数据显示，5月条件提前还款率指数为26%，仍处于高水位。
“低成本债务对居民提前还贷起到助推作用。“根据国泰君安证券韩朝晖团队近日发布的研究报告，在现有房贷利率下调政策实施前，新增个人住房贷款利率下降引发居民置换贷款，导致提前还款率上升。此外，当替代性低成本贷款(如消费贷款和商业贷款)的可获得性较高时，也可能引发居民的提前还款行为。
但是，利差的增加并不是提前还款升温的主要原因。在“5.17新政”落地之前，今年居民提前还贷的行为明显增多。国泰君安证券研报数据显示，2024年2月以来，居民提前还款率指数加速上行，4月达到37%的历史高位(不含2023年10月技术性调整)。
在韩朝晖团队看来，2023年10月以来，下调存款利率、引导长期国债、停止大额存单发售、人工付息等事件加剧了居民“高收益资产荒”，进而带动了又一波提前还款。
再次降低现有房贷利率是解决办法吗？
在持续的“提前还贷潮”背景下，现有房贷利率还能再下调吗？目前业内有不同的看法。
从利差的角度来看，现有房贷利率下调的意义不大空。2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度下降0.15个百分点，首次跌破1.6%关口。从近日公布的上市银行一季度年报来看，上市银行净息差普遍下降。
“在这种情况下，商业银行继续降低现有房贷利率的动力不足，空并不大。”智联招聘首席研究员董希淼告诉第一财经记者，今年随着部分城市首套房认定标准的变化，一些原本认定为二套房的可能会转变为首套房，其住房贷款可以享受更低的利率。这是去年首套房贷利率调整的延续。此外，今年LPR的下降和公积金贷款利率的降低，进一步推动了现有按揭贷款利率的整体下降。对于现有的一些房贷，即使今年利率没有下调，从明年开始也会下降。总的来说，无论是新增房贷还是现有房贷，目前的政策调整都会继续减轻居民的利息支出负担。
有业内人士认为，降低现有房贷利率势在必行。李认为，的存量房贷利率可能会迎来新一轮的下调窗口。在当前金融市场环境下，高收益理财产品逐渐消失，房贷利率相对较高，促使购房者提前还贷，不利于房贷余额的稳定。存量房贷利率下调，一方面减轻居民月供负担，扭转通胀下行趋势；另一方面也会抑制提前还贷的倾向。
未来还有哪些措施可以在一定程度上缓解提前还贷潮？
董希淼告诉记者，在住房信贷政策方面，要引导商业银行适当降低二套房贷利率。2023年调整现有房贷利率，未涉及现有二套房贷。因此，从公平合理的角度，从减轻二套房贷借款人负担的角度，适当降低现有二套房贷利率，也有利于刺激改善型住房消费需求。另外，短期记忆的首套房贷利率不要再调整了。
董希淼认为，从近期的金融数据来看，居民部门有效融资需求不足是一个突出问题。下一步，要加快落实，继续采取坚决有效措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到稳定发展的轨道上来。
韩朝辉团队也持类似观点。团队认为，让这一轮“提前补偿潮”失速的关键是扭转居民对“资产荒”的预期。因为近期“提前还款潮”的主要驱动因素是“高收益资产荒”，可能的解决方案包括超长期特别国债的供给、权益市场的稳步上涨、政府收储政策下相关资产证券化产品的扩容等。
