正文:任泽平团队

简介

为了优化存量，摆脱存量，我们可以考虑设立住房保障银行，并购买开发商的股票用于经济适用房。一举多得:1）挽救未完工的建筑，避免居民买单；2）拯救优质房企，打通现金流，规避财务风险；3）挽救市场信心有助于重启市场，当前楼市明显超调；4）无需分批建设租赁住房，避免浪费，有助于改善民生。（“建立住房银行的构想”）

运行模式可以在国家级或各地设置。钱从哪里来？以该项目为抵押，国有银行打折放贷，或发行超长期国债，或将其变成类似PSL的金融支持工具。

德国、新加坡和美国都有住房保障银行的成功实践。有三种模式:以美国和日本、房地美和房利美为代表的住房抵押贷款资产证券化模式；以德国为代表的自愿住房储蓄模式；新加坡的住房强制储蓄（公积金）模式非常成功。

关于成立住房保障银行的资金来源和收储存量住房的价格仍存在分歧，但这是正确的方向，关键要看力度和落实情况。我相信，在采取实质性的有效措施后，房地产一定会避免硬着陆并实现软着陆，为经济复苏和民生改善做出贡献。

文本

1建立住房保障银行和政府收储商品房的必要性

建立住房保障银行并由政府购买和存储商品房在* *层面具有充分的政策基础，在地方层面具有丰富的实践经验。

自2013年以来，* *多次释放成立国家住房保障银行的信号，并鼓励政府购买商品房。2013年，党的十八届三中全会在《中共* *关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“研究建立面向城市基础设施和住房的政策性金融机构”。2014年，国务院常务会提出“国家开发银行要成立专门机构单独核算，以市场化方式发行居民金融专项债券”。2018年，国家发改委提出“研究设立国家住房政策性金融机构”。2024年提出“研究消化存量房地产和优化增量住房政策措施”。

地方政府相继出台盘活存量住房、推进去库存政策。地方政府回购商品房政策的时间节点多为高库存、难去化时期。2014年，许多试点政府回购商品房作为安置房。2022年7月，正迪租赁并收购位于郑州四环的记忆住房作为人才公寓；9月，济南城发在法国公开收购3000套商品作为租赁储备；10月苏州回购6区4县市新房约1万套；湖州、邯郸和阿勒泰等城市也发布了政策，鼓励将现有住房转换为保障性租赁住房。2024年4月，郑州宣布计划在2024年完成1万套二手房交易，其中5000套由地方国资直接收购。今年5月，杭州市临安区政府向开发商购买商品房用于公共租赁住房。大理鼓励收购存量房作为保障性租赁房或人才房。

成立住房保障银行和政府购买、储存商品房意义重大；

1）缓解开发商资金压力，防止行业风险蔓延。2021年下半年以来，房企风险持续暴露，行业成交低迷，甚至优质头部房企也面临销售放缓带来的现金流压力。政府收购滞销商品房可以直接为开发商提供资金支持，缓解房企现金流压力，避免房企风险外溢。

2）改善民生，提振信心，满足合理住房需求。化解房地产困局的关键在于需求端信心的恢复，提振信心可以带动销售回暖。需求端信心不足源于就业预期疲软和对开发商信心不足。通过建立住房保障银行和将政府购买的商品房转化为经济适用房，向购房者提供低息贷款和担保，以满足低收入家庭和新市民的合理住房需求。

3）化解库存、稳房价、稳市场、稳经济。房地产开发的时代已经结束，进入存量房主导的时代后，市场面临调整和分化。调整是为了消化此前的高房价、高库存和高杠杆。房地产是国民经济的第一支柱产业，事关经济复苏和金融风险。当前，我国正处于新旧动能转换的关键阶段。如果房地产稳定，经济就会稳定。政府购买商品房有助于去库存、稳定房价、稳定市场和恢复经济。

4）优化房地产市场供应结构，高端有市场、中端有支撑、低端有保障。我国房地产市场存在“商品房发展相对成熟，保障房和租赁住房规模较小”的现象。政府将商品房购买为保障房可以优化房地产市场的供应结构，满足不同收入群体的需求，形成高端市场、中端支持、低端保障的格局。

2中国住房保障银行的关键:钱从哪里来？

1）运营模式:一种是根据海外经验提供低息贷款，另一种是收集和存储开发商的土地和商品房库存用于经济适用房。

低息贷款:以“住有所居”为长期目标，住房保障银行向符合条件的购房人提供普惠、优惠贷款。住房保障银行专注于履行社会保障职能。因此，与发达国家的住房保障银行类似，中国住房保障银行的最终目标是“住有所居”，向符合条件的购房者提供长期稳定的低成本住房贷款。如何界定是否符合条件？根据普通住房套数、人均住房面积和人均住房金额的标准，购房人可分为基本住房信贷和住房投资信贷，对前者可实行优惠利率；后者由商业银行管理。如何管理存量和增量？我们可以实施新的贷款方法和旧的贷款方法。同时，划定商业银行房贷最高比例，逐步降低商业银行存量房贷规模。

土地和住房收购:住房保障银行以“去库存”为短期目标，通过租赁保障性住房专项资金以合适的价格收购开发商的土地和商品房库存。自2021年下半年以来，许多房企陷入了危机，资金链改善缓慢，解宝大厦形势严峻。目前来说，保证楼房交付是最重要的。有必要设立住房保障银行，设立专项资金用于购买开发商的土地和商品房库存，开发商在获得资金时必须保证建筑物的交付，以防止未完成的业务，避免让购房者承担房地产调整的风险。房企有多余资金回款，可用于拿地，土地财政将恢复，地方债务压力将缓解，基建有望回暖。购买的库存商品房和租赁住房用地将有助于改善民生。原来，开发商手里有这么多库存。如果为租赁住房增加额外的土地，将导致巨大的浪费并赢得更多的利益。

2）钱从哪里来？国有银行贴现贷款、超长期国债、类似PSL的金融工具。

国有银行贴息贷款:以所购商品房作为抵押或质押向国有银行申请贴息贷款。目前，房地产贴息贷款主要用于需求侧。2023年12月，浙江省杭州市临平区出台了住房贷款贴息政策。贷款金额超过100万的，补贴100万，补贴期限36个月。如果政府在购买存量房的过程中能够获得贴息贷款，将大大降低收购成本，缓解地方财政压力。

超长期国债:向地方政府发行超长期国债用于收购，以缓解地方财政压力。2024年政府工作报告提出，从今年起，计划连续几年发行超长期特别政府债券，专门用于国家重大战略实施和重点领域安全保障能力建设，今年将率先发行1万亿元。20-50年的超长期特别国债不计入赤字，不增加地方债务压力，非常适合政府购买商品房作为保障房。

PSL金融工具:PSL是棚改货币化安置阶段的重要资金来源。作为央行的货币政策工具之一，PSL抵押补充贷款在2015-2018年发挥了重要作用。CDB等政策性银行通过PSL为棚改提供了大量稳定、低成本的资金。政府在购买商品房时也可以考虑类似PSL的金融工具。政策性银行将提供资金支持地方政府购买，购买的房屋将出售和出租，资金回笼后将偿还贷款。

3）收储价格？它可能比市场价低30%到15%。根据一些地方政府的收储经验，2022年正迪租赁收购存量房的价格约为市场价的15%左右。2024年5月，杭州临安政府要求整栋商品房不得销售。因此判断收购标的可能区位差、配套差、流动性差，收购价可能为市场价的70%左右。

他山之石:三种模式:住房贷款证券化+自愿住房储蓄+强制住房储蓄。

3.1美国两房模式:在政府隐性担保下将住房抵押贷款证券化，以提高抵押贷款流动性。

美国住房银行包括联邦住房抵押银行（FHLB）、房利美和房地美。房利美和房地美（“房利美+房地美”）是美国住房市场的重要组成部分，持有或担保的住房贷款比例最高可达80%-90%。看看一级和二级市场，

一级市场是美国政府在1933年大萧条后建立的联邦住房抵押贷款银行（FHLB），它向购房者提供长期低息抵押贷款。

二级市场是房利美和房地美。房利美（FNMA联邦国民抵押贷款协会）是美国国会于1938年成立的，是罗斯福新政的一部分。其目的是为住房抵押贷款市场提供稳定和持续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性，提高居民的住房拥有率，实现“居者有其屋”的目标。1970年，为了防止房利美在二级抵押贷款市场占据垄断地位，房地美（FHLMC）成立，其目的与房地美相同。

房利美和房地美在美国住房抵押贷款二级市场形成了双寡头竞争模式。2007年，两房持有或担保的住房贷款约占美国房地产市场的40%。次贷危机后，这一比例高达80%-90%。

美国两室模式的主要优势在于:

1）创新性推出住房贷款证券化产品，大幅提高二级市场按揭贷款流动性，降低购房成本。“两房”模式最大的创新在于住房抵押贷款证券化。对于金融机构来说，它们通过二级抵押贷款市场向两房出售长期和大规模的住房贷款，然后在收回资金后发放贷款。与以前的“贷款-贷款回收-再融资”模式相比，资金回笼周期大大缩短，提高了抵押贷款的流动性。就房利美和房地美而言，它们可以购买、持有或证券化抵押贷款并将其出售给投资者，这样它们就可以以较低的成本筹集资金。

2）美国隐性政府担保中，两房融资成本低，债券流动性强，政府财政支出压力小。尽管房利美和房地美在20世纪70年代经历了私有化，但由于它们承担了美国政府要求的社会保障责任，因此继续享有政府的隐性担保。例如，房利美证券可以在与美联储系统银行的回购交易中用作抵押品，享受与美国国债相同的待遇，并免于在美国证券交易委员会注册。由于政府的隐性担保，两房在融资方面具有天然优势。一是融资利率低，发行债券风险仅次于国债；二是流动性强，债券投资者众多，包括央行、保险公司和养老基金等。基于融资优势，两房的资金来源基本上不需要财政出资。

3.2日本住宅银行:危机前的金融依赖模式，危机后的美国市场化模式。

二战后，日本政府设立了住房金融池（GHLC），依靠政府的财政投融资体系支持住房重建融资；随着房地产泡沫的破裂，GHLC的经营状况恶化，并逐渐转向美国的两房模式。1950年，为了加快二战后的经济复苏和社会重建，日本政府设立了公共住宅金融资金池，向房企和居民提供中长期低息贷款。居民财政国库高度依赖财政资金。例如，日本邮政储蓄和国家养老金等国家信用筹集的资金用于支持住宅金融公共国库。1965年以来，日本商业金融机构进入房地产市场并与政策性金融机构形成竞争关系；20世纪90年代房地产泡沫的破裂引发了提前还款的浪潮，这使住宅金融公共国库的管理面临巨大挑战。一方面，住宅金融公共图书馆的抵押贷款人提前还款没有罚款；另一方面，在住宅金融公共金库遭遇提前还款后，需要向金融转向贷款机构（FILP）支付罚款。为了应对提前还贷潮，缓解资金压力，自2000年以来，住宅金融公共金库逐渐与美国两房模式接轨。2003年，它从商业金融机构购买抵押贷款并发行MBS。

2007年，住房金融公共金库转型为住房金融支持机构（JHF），业务重心转向住房贷款资产证券化，形成了以住房抵押贷款资产证券化为主业，住房贷款保险业务和住房贷款业务为辅的业务模式。1）住房抵押贷款资产证券化，即通过购房或担保为商业金融机构的长期固定利率住房贷款提供支持，占所有业务申请的97%。具体来说，有两种方式。一种是直接从金融机构购买长期固定利率贷款并将其证券化，这在业务应用中占84.5%。二是为证券化后的长期固定利率住房贷款提供担保，并确保向投资者偿还本金和利息。2）住房贷款保险业务，即为商业金融机构提供住房贷款担保，以确保金融机构能够持续提供住房贷款。3）住房贷款业务，直接向特定买家提供贷款。但门槛较高，主要服务于灾后重建住房、需要重建改造的老旧住房、绿色零排放住房等商业金融机构无法覆盖的购房人群。

重建后，住房银行的市场化程度明显提高，对财政资金的依赖程度大大降低。从2011年到2022年，财政资金占比已经从57.2%下降到4.4%。居民金融支持机构的目标之一是摆脱原有居民金融公共图书馆对财政资金的依赖，实现更加充分的市场化运作。经过15年的运行，基本实现了这一目标。2011年，金融贷款和政府担保债券占住房金融支持机构资金来源的57.2%，发行MBS获得的资金占32.9%。2022年，前者下降至4.4%，后者上升至66.8%。

3.3德国住房储蓄模式:专业管理、广泛参与、先存后贷、固定低息。

德国住房金融体系运行着独特的住房储蓄模式。1885年，德国成立了第一家住房储蓄机构“国家住房储蓄机构”。二战结束后，德国面临着住房短缺和资金严重短缺的问题。几乎所有的政府资金都投入到恢复经济的工商业投资中，很难为住房建设提供足够的资金。因此，自给自足的住房储蓄模式得到了广泛而迅速的发展。

德国住房储蓄银行的特点是:

1）专业运营，资金封闭循环。德国住房储蓄机构是专业经营的，除了住房储蓄之外，他们不能从事其他有风险的金融业务。他们可以购买政府债券等低风险证券，但信贷资金只能用于为参与住房储蓄的居民提供贷款，如购买房屋、建造房屋和重建房屋。

2）自愿储蓄，政府为低收入居民提供补贴。住房储蓄是一种自愿合同，旨在通过互助自助。这种储蓄方式的参与门槛较低，只需满足最低合同金额和最低存款期限即可。低收入居民也可以参加住房储蓄系统，政府提供两种储蓄补贴。首先，对于年收入不超过25600欧元（51200欧元）的单身（双职工）住房储蓄家庭，政府将对每月存款不超过512欧元（1024欧元）的部分给予8.8%的匹配奖励，最高奖励为45欧元/月（90欧元/月）。其次，对于年收入不超过17，000欧元（35，800欧元）的单身（双职工）住房储蓄家庭，政府将给予他们9%的住房储蓄匹配奖励，最高补贴为43欧元/月（86欧元/月）。

3）“先存后贷”，公平分配贷款。居民与住房储蓄机构签订住房储蓄合同，约定合同金额、存款期限和贷款期限。合同金额约为计划贷款金额的两倍，存款期限约为8年，贷款期限为10-11年。根据合同，申请人按月存款（约为合同金额的0.48%），存款期限到期时，加计利息后的存款总额达到合同金额的50%，符合贷款分配条件，进入贷款分配队列。住房储蓄机构应当根据存款期限、还款贡献、利率等指标对符合贷款分配条件的申请人进行贷款分配评估，对评估值高的贷款优先分配。贷款发放后，申请人将按月偿还贷款，每月还款额约为合同金额的0.5-0.6%。

4）低息贷款提供长期稳定的固定低利率。德国最大的住房储蓄机构Schweitzer Bihar Bank提供的标准产品贷款利率仅为2.15%，储蓄期为8年，还款期为10年。由于住房储蓄基金只在机构和参与的居民之间流通，利率不受外部资本市场的干扰，可以实行长期稳定的低存低贷的固定利率制度，存贷利差保持在2个百分点。这种低贷款利率加上政府的激励措施使低存款利率的住房储蓄合同成为德国居民的重要投资工具。超过三分之一的居民参与住房储蓄，这为住房储蓄模式的发展提供了充裕的低成本资金。

3.4新加坡的住房公积金模式:强制储蓄型公积金制度，封闭管理，存贷分离，高存低贷。

1955年，新加坡建立了* *公积金制度，最初用于养老，1968年开始用于住房。1955年，英国殖民政府为了逃避新加坡当地公务员的养老责任，设立了强制性储蓄型公积金制度，并设立了中央公积金进行管理。1968年后，“居者有其屋计划”实施，公积金开始用于购买公寓。1981年，它扩展到私人住宅。目前，公积金制度已成为涵盖养老、住房、医疗、家庭保障和子女教育的综合社会保障体系。

实行强制储蓄公积金制度，缴存比例极高。根据* *公积金法，新加坡所有公民和永久居民，无论是雇员还是雇主，都必须按月缴纳公积金，任何人不得拒绝或延迟缴纳公积金，否则将必须全额偿还并支付利息。除了购房和部分投资外，公积金存款只能在员工退休后使用，成员无权决定公积金存款的长度。此外，公积金的缴纳比例极高，最高曾达到50%（雇员为25%，雇主为25%），现在稳定在37%（雇员为20%，雇主为17%），远高于中国、香港（10%）、中国大陆（24%）等同样实行强制储蓄型公积金制度的地方，但会随着雇员年龄的增长而适度下降，如55-。

公积金覆盖面广，保障项目全，实行封闭管理，确保专款专用。* *公积金覆盖人群广。由于强制储蓄的要求，覆盖率从1965年的22%增加到2022年的103%，会员总数也从41.8万增加到420万。保障项目完整，设有四个账户和专项资金，涵盖退休、医疗、住房、家庭保障和资产增值等多个领域。此外，新加坡* *公积金法严格限制公积金的提取和投资:一是实行最低存款额，成员使用普通账户和特殊账户进行资金投资时，必须确保账户限额不低于2万新元；特别账户不少于4万新元）；第二，会员必须将公积金账户的投资收益返还至个人账户；第三，当成员退休时，普通账户和医疗账户必须保证向养老金账户转移指定的金额。此外，由于公积金分为四个主要账户，每个账户的使用范围仅限于相应领域，确保专款专用。

封闭式管理，“存贷分离、高存低贷”。新加坡* *公积金局（CPF）是负责管理公积金的机构，其职责包括缴纳、支付、管理和保存公积金。但是，公积金不直接发放公积金贷款。相反，它购买政府债券并将其提交给新加坡政府投资公司（GIC），然后由新加坡政府将积累的公积金投资于国内住房和基础设施建设。在获得这些资金后，新加坡住房和发展局（HDB）向购房者发放低息贷款。公积金存款的利率相对较高，普通账户为2.5%，特殊账户、医疗账户和退休账户为4%，高于同期五年期政府债券（2.19%）和商业银行定期存款（1.2%）的收益率。此外，总公积金的第一笔6万新元和55岁以上会员的第一笔3万新元可以获得1%的额外利率。相比之下，公积金贷款的利率较低，一般在住房公积金存款利率的基础上上浮0.1%。自1993年以来，贷款利率一直稳定在2.6%。