全国商报资料图深圳某项目售楼处(图文无关)
“通知是昨天(7月4日)下发的，政策今天开始执行。”
昨晚，一则关于“深圳多家商业银行已要求个人住房按揭贷款主体封顶后才能放款”的消息在网上发酵。7月5日上午，深圳某国有银行工作人员告诉全国商报记者。
有深圳房企人士也向每经记者证实，昨晚已收到相关通知。“不过这个政策对我们影响不大，因为我们在深圳的房地产已经接近顶了，(政策)对在深圳有大量土储但尚未开发的房地产企业影响会比较大。”
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“昨晚刚发通知，不允许无上限放贷。”
7月5日上午，深圳某国有银行工作人员告诉记者，昨天下发的通知，政策将于今天执行。
另一家股份行的个贷经理也告诉记者，政策将于今日执行。“中国人民银行要求银行必须等到项目主体封顶后才能放贷。主体不封顶的，不允许放贷。”
从银行的角度来说，科目封顶是什么？
上述国有银行的工作人员指出，要等封顶才能完工。“竣工是指通过国土(部门)验收后才算竣工。”
上述个贷经理表示，以一栋30层的楼为例，封顶意味着30层要全部完工，内部装修可能还没做好，但主体要建好。如果只有25层，30层之前银行是不能放贷的。
“其实是对买家的一种保障。”上述股份行个贷经理表示，几年前深圳要求主体必须成立三分之二才能卖，现在要求必须封顶才能放款。
个贷经理接着说，如果客户可以不用银行按揭贷款买房，需要和开发商商量。“这个政策是对银行的指导意见。昨晚刚刚下发的通知具体细节还没下发，但暂时肯定是(不封顶)不放贷的。
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业内人士认为，这将有助于降低未完成业务的风险。
其实“不封顶不放贷”在监管文件中早就有提及。
国商报记者查询到，要求贷款封顶的政策最早可以追溯到2003年央行发布的“121号文”和2007年发布的“359号文”。
其中，2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“121号文”)要求，商业银行只能向已购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商品房的只能在竣工验收后发放。
2007年《关于加强商业地产信贷管理的通知》(以下简称“359号文”)提到，“住房贷款只能发放给已购买主体结构封顶住房的个人。”
目前，该条款仍然有效。
上海保监局2021年1月发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》中提到，要严格个人住房贷款发放管理，切实落实359号文相关要求，重点支持借款人购买首套中小套型自住住房，仅对购买主体结构封顶住房的个人提供住房贷款。
央行还对向购买主体结构不封顶房屋的个人提供住房贷款的商业银行进行了处罚。
比如最近一次，2023年9月13日，国家金融监督管理局昌吉监管分局对新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行“向购买主体结构不封顶住房的个人发放住房贷款”的违法事实罚款30万元。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李通过微信告诉每经记者，121号文和359号文已经明确规定，房贷封顶后才能发放按揭贷款。但由于房价上涨过快，银行抢占房贷份额，部分银行迎合开发商需求，在抵押房产未封顶时放贷，封顶前放贷成为“潜规则”。
“由于开发商的高周转策略和挪用预售资金的普遍性，导致交房困难甚至烂尾，封顶前发放按揭贷款是重要的助推因素。贷款被挪用时，如果项目上不封顶，延期交房和未完工程的风险就会增加。”
李提到，现在贷款封顶很有必要，有利于降低烂尾房风险，保护小业主权益，保证银行贷款安全。
每经记者注意到，深圳新房供应量较之前明显下降。
据深圳中原研究中心监测，2024年深圳在售住宅项目4个，占比不到9%；待售住宅863套，占比不足5%。2023年，深圳在售住宅项目16个，占比不足11%；待售住宅2800套，占比不足5%。
深圳住房和城乡建设局数据显示，截至6月底，深圳新房可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应量减少，房企集中在售项目，因此可售库存下降。
